Le Ex ma le mokesi: O ai e maua e tausia le fale?

O le malepelepe po o le tete'a e faigata tele e aunoa ma se mokesi e tautau i luga. I Netherlands, o le tele o tagata e ona le kamupani e "fa'atasi ma ta'ito'atasi" e noatia, o lona uiga e mafai e le faletupe ona tulituliloa so'o se tasi o oe mo le totogi atoa seia o'o ina fa'amatu'u atu e le tagata nono tupe le igoa e tasi. O le alu ese atu e le muta ai lena noataga, ma o faaiuga e te faia nei o le a aafia ai lau aitalafu, lafoga, ma le mafai ona toe faatau. Afai e aafia tamaiti, o le mautu ma le taimi e faaopoopo ai se isi vaega o le faanatinati.

O le tala fiafia: o loʻo i ai se auala manino. Pe na te tausia e se paaga le fale, e te faʻatau atu, pe e te nofo faʻatasi mo se vaitaimi, o le faagasologa e mulimulitaia laasaga - faʻamaonia pe faʻapefea ona e umiaina le fale ma po o le a le pule o meatotino faʻaipoipo e faʻaaoga, maua se faʻatusatusaga, fuafua le tutusa (overwaarde) poʻo le faaletonu (restschuld), malilie i se faʻatau saʻo, faʻamaonia le faʻatagaina o le nonogatupe e tuʻu le isi toesea lafoga, pasi le toesega o lafoga, pasia bijleenregeling, NHG). O maliega tusitusia ma le fa'asologa sa'o e fa'aitiitia ai le lamatiaga ma le tau.

O lenei taʻiala e taʻitaʻia oe i lea laasaga ma lea laasaga e ala i au filifiliga ma noataga i lalo o le tulafono a Dutch: umia ma noataga, filifilia o se auala (faʻatau, faʻatau, poʻo le tumau faʻatasi), faʻatusatusa fuainumera, gafatia ma mea e manaʻomia e le au nonōina, galuega notary, lafoga lafoga, puleaina o le va o le vaitaimi, mea e fai pe a malepe le galulue faʻatasi, tau faʻapitoa (NHG), taimi faʻapitoa (NHG), tau faʻapitoa pepa, ma le taimi e su'e ai fesoasoani fa'aletulafono. Tatou amata.

Laasaga 1. Fa'amaonia pe fa'apefea ona e umia le fale ma po'o fea le tulafono o meatotino fa'aipoipo e fa'aoga

I le fesili e uiga i le aitalafu muamua ma le aitalafu—o ai e tausia le fale—fa'amaonia po'o ai o lo'o i luga o le pepa o le fanua ma po'o le fea faiga o meatotino fa'aipoipoga e fa'aoga. O pa'aga ua fa'aipoipo pe resitalaina pe a mavae le aso 1 o Ianuari 2018 e pa'ū i lalo o le vaega fa'atapula'aina o meatotino vagana ua ta'u mai e se maliega a'o le'i fa'aipoipo se isi mea; e mafai ona eseese fa'aipoipoga muamua pe fa'aipoipoga mai fafo. Afai na e fa'aipoipo i fafo, atonu e le fa'aoga le tulafono fa'aipoipoga a Holani—fesili i se notary tulafono fa'alemalo e fa'atuina le faiga pulea.

Laasaga 2. Fa'afanua lau mokesi, inisiua, ma noataga (noataga tu'ufa'atasi ma tele, NHG)

A'o le'i filifili po'o ai e tausia le fale, ia maua se ata manino o au noataga i le taimi nei. I Netherlands, o tagata nono fa'atasi e "fa'atasi ma ta'ito'atasi" e noatia se'ia o'o ina fa'amatu aloa'ia e le tagata nonō tupe le igoa e tasi. Fa'aputu mai fa'amatalaga faigata i le taimi nei ina ia fa'avae feutanaiga ma fa'aauniga tupe i mea moni, ae le o taumatematega.

• Fa'avae mokesi: Paleni o lo'o iai nei, tului, aso fa'ai'uga tumau, ma igoa o lo'o i luga ole fa'ailoga mokesi/nogatupe.
• Tulaga o lo'o nonōina tupe: O mea e mana'omia e lau faletupe e fa'amatu'u ai sau tala (su'ega tupe maua, pepa, taimi); talosagaina se fa'amatalaga o lo'o iai nei ma ulua'i tu'utu'uga.
• Su'ega NHG: Fa'amaonia pe iai le nonogatupe a le National Mortgage Guarantee; i lalo o nisi tulaga e mafai e le NHG ona fa'amagaloina se aitalafu o totoe pe a uma ona fa'atau.
• Inisiua feso'ota'i: Toe iloilo ma fa'afou le inisiua ola fa'avaitaimi o lo'o nonoa i le mokesi (tagata e fa'amanuiaina, pule, inisiua) e fa'afetaui le tulaga fou.

Laasaga 3. Filifili lau auala: fa'atau, fa'atau, pe nofo fa'atasi mo se taimi le tumau

Faatasi ai ma mea moni o loʻo i lima, filifili pe faʻafefea ona tali le fesili muamua-ma-le-mokesi-o ai e mafai ona tausia le fale-e ala i le faapaleniina o manaʻoga fale, tutusa, ma le faʻameamea moni. I le fa'ata'ita'iga a Dutch, e tolu auala e aofia ai toetoe o mataupu uma. Fa'ata'ita'i: se'ia mae'a se fa'atauga po'o se fa'atauga, e tumau pea lua fa'atasi ma fa'atasi, tusa lava po'o ai e nofo ai.

• Fa'atau/Su'e: E tausia e le tasi pa'aga le fale. E su'e e le faletupe le gafatia ma, afai e fa'amaonia, e fa'asa'oloto le isi mai noataga e ala i se pepa fa'amaonia o le vaevaega a le notarial. O le fa'atau e masani ona fa'avae i luga o sea o tupe maua a pa'aga ta'itasi (overwaarde). Fa'amoemoe i le tau o le fale, le notarial, le faufautua, ma tau o le pulega a le faletupe; atonu e te mana'omia le fa'ateleina o le mokesi.

• Fa'atau atu le fanua: E muamua totogi le mokesi; e te vaevaeina le polofiti po'o le aitalafu o totoe (restschuld) e tusa ai ma lau maliega. Faatasi ai ma le NHG, e mafai ona fa'amagaloina se aitalafu o totoe i lalo o tuutuuga. E tatau i tagata e ona uma ona malilie i ai; fa'aaoga le feutagaiga po'o le fa'amasinoga pe afai e le galulue fa'atasi se tasi.

• Pule faatasi le tumau: E tumau uma i le pepa o le nonogatupe ma le pepa o le nonogatupe. Fa'atulaga ni maliliega manino i le nofoia, totogi, taimi atofaina, ma mea e mafua ai ona alu ese. E lamatia lenei mea, e masani ona poloka ai la'asaga e sosoo ai, ma e mafai e le tagata nonō tupe ona tuliloa se tasi o oulua mo totogi ua misia.

Laasaga 4. Maua se fa'atatauga ma fa'atatau le tutusa po'o le aitalafu (ova atu pe malolo)

Ole tau puipuia ole fa'amau lea mo so'o se fa'atau po'o fa'atau. Mo feutagaiga e mafai ona e vaʻavaʻai i le tau o le WOZ, ae e masani lava ona galulue tagata nono tupe ma notaries ma se iloiloga lata mai (taxatie). Fa'aaoga lena fuainumera e fa'atatau i le fa'amatalaga lata mai a le tagata fa'aaitalafu e fa'atatau pe iai sau tupe (overwaarde) po'o se fa'aletonu (restschuld).

• Fa'atonu se iloiloga: Komisi se lafoga talu ai nei; fa'aaoga le WOZ mo na'o lauga amata.
• Maua se fuainumera totogi: Talosaga le paleni mokesi o iai nei mai lau faletupe; e nofo aitalafu pea oulua se'ia tatala i tua.
• Fa'asolo numera:
  • equity (overwaarde) = appraised value – outstanding mortgage
  • shortfall (restschuld) = outstanding mortgage – (sale price or appraised value for buyout)
• Le tutusa tutusa: Ioe pe fa'apefea ona vaelua so'o se malologa; fa'atasi ai ma le NHG, e mafai ona fa'amagaloina aitalafu totoe pe a uma ona fa'atau pe a fa'amalieina tu'utu'uga.
• Faamaumau: Tausia le fa'atatauina ma fa'atatauga mo lau maliega fa'amautu ma le faila notary.

Laasaga 5. Fuafua le aofa'i o le fa'atau ma tu'utu'uga fa'amautu

O le mea lea "le ex ma le mokesi: o ai na te tausia le fale?" avea ma numera ma se fuafuaga. I le fa'atinoga a Dutch, afai e tausia e le tasi paaga le fale, latou te fa'atau mai le isi vaega o le tutusa (overwaarde); pe a iai se fa'aletonu (restschuld), e te malilie pe fa'apefea ona vaevae. Tu'u taimi uma i se tusitusiga e aloese ai mai feeseeseaiga mulimuli ane.

• Fuafuaga faavae: buyout = ex’s share × equity (overwaarde) (e masani lava 50/50 se'i vagana ua ta'u ese e le konekarate a'o le'i faaipoipo/paaga/nofoaga).
• Le tutusa tutusa: Ioe pe faapefea ona vaevae so'o se mea restschuld; fa'atasi ai ma le NHG, o totoe o aitalafu e mafai ona fa'amagaloina pe a uma ona fa'atau atu i lalo o aiaiga.
• Fa'atupega ma taimi: Totogi le fa'atau i tinoitupe po'o se mokesi fa'aopoopo; nofo i le notary i luga o le pepa o le vaevaega ma fesoʻotaʻi le totogiina i le faʻatagaina e le tagata nonōina le paaga o le a alu ese.
• O ai e totogia: Fa'asoa fa'atatauga, fa'atonu faletupe, faufautua, ma tau notary; seti le aso nofoia/ki ma fa'afou so'o se inisiua ola fa'atasi.

Laasaga 6. Siaki le gafatia ma le fa'atagaga a le kamupani nonō tupe mo se fesiitaiga po'o se nonogatupe fou

A'o le'i taofia e se tasi le fale, e tatau i lau tagata nonō tupe ona malie e fa'aliliu le mokesi i le igoa e tasi pe tu'uina atu se nonogatupe fou. O lenei iloiloga e atagia ai se talosaga fou mokesi , ma o tupe maua e mafai ona fa'aaogaina pe a uma ona tete'a e masani ona fa'aitiitia ai lou malosi e nonō ai. Se'ia vagana ua fa'asa'oloto aloaia e le faletupe le pa'aga ua alu ese, e tumau pea ona lua noatia fa'atasi ma ta'ito'atasi. Afai e le lava le gafatia, e mafai ona e fa'aopoopoina se pa'aga fou i le pepa o le maliega—ia manatua ona avea lea ma lua noatia fa'atasi.

• O le a le mea e iloilo e le au nonogatupe: Fa'aaitalafu ma tupe maua e ave ai na'o le nonogatupe atoa.
• Pepa autu: Maliega tete'a/tete'a, ta'utinoga a le kamupanī, fa'amatalaga lata mai fa'aletausaga, ma fa'amatalaga mokesi o iai nei.
• Fuafuaga fuafuaina: Iloiloga lata mai (taxatie) e faʻamaonia ai le tau o maketi ma le tutusa.
• Tulaga NHG: Afai e talafeagai, fa'amaonia aiaiga; e mafai ona afaina mo tulaga faaletonu.
• I'uga e ono tupu: Fa'atagaga ma fa'amatu'u e ala i le tusi fa'a-notari o le vaevaega-po'o le teena, fa'atau atu pe tumau ai ma le tumau fa'atasi ma ni aiaiga manino.

Laasaga 7. Tu'u ni maliega tusitusia (feagaiga tete'a po'o le maliliega tete'a)

Tuu uma maliega i luga o le pepa. E faalagolago le au nonō tupe ma le au notary i se feagaiga ua sainia o le teteaga po o se maliega o le teteaga pe a iloiloina se mokesi e faoa ma tatala. O le tusiaina o lea maliega e ogatasi ma mea e faamoemoeina, e maua ai e lau faletupe se faavae manino, ma fesoasoani e puipuia ai feeseeseaiga taugata mulimuli ane.

• Taunuʻuga: o lē na te tausia fale pe fa‘atau atu.
• tuutuuga: fa'atauina/fa'atauva'a po'o le vaeluagalemu; aso totogi; o lo'o totogi mokesi/inisiua/meafaigaluega/tausia; nofoia/ki; tau (fa'atatau, notary); soalaupulega/fuaiupu fa'aletonu fa'atasi ai ma taimi e gata ai.

Laasaga 8. Fa'aliliuina le pule: fa'amatu'uina o noataga fa'atasi ma pepa fa'amaonia o le vaevaega i le notary

O le taimi lava e malie ai lou tagata fa'ameaalofa e fa'amatu'u se igoa e tasi, e fai loa le fesiitaiga i le notari tulafono a le malo. E tusia e le notary le pepa o le vaevaega ma, pe a manaʻomia, se pepa mokesi fou pe teuteu. O le sainia o nei pepa fa'amaumauga uma e maua ai le fale ma, o le mea taua, e fa'atulaga le fa'amatu'uina o aitalafu fa'atasi ma le tele a'o fa'afouina le resitalaina o aitalafu mokesi.

• Tulaga e manaʻomia: Fa'atagaga a le kamupani nonō tupe ma lau maliliega tete'a/tete'a ua sainia ma le fa'atau ma le vaeluaga o tau.
• Saini: Tusi o le vaevaeina; fa'atasi ai ma se pepa mokesi fou/fa'ateleina pe a fa'atupe le fa'atau. E saini fa'atasi se paaga fou ma e noatia fa'atasi.
• Fa'ato'aga: E fa'ato'a e le notary le fa'atau ma tau maliliega i le mae'a.
• Aafiaga: A mae'a le notarization ma fa'asa'oloto le kamupani nonō tupe, o le paaga o le a alu ese mai le nonogatupe; o le paaga o totoe e na'o ia e nafa mai lea aso.

Laasaga 9. Taulima lafoga ma penefiti (toesea tului, bijleenregeling, aitalafu totoe)

E mafai e lafoga ona sui le tali i "le tagata muamua ma le mokesi: o ai e mafai ona tausia le fale?" i lou finagalo—pe leai. Fuafua vave ina ia aua ne'i lamatia lau toesega tului mokesi pe fa'ate'ia oe pe a toe fa'atau.

• To'esega o tului o mokesi (eigenwoning): E fa'atatau i lau aitalafu patino mo le mauaina o se fale. O lenei aitalafu e patino ma e le mafai ona fesiita'i; so'o se vaega "fou" pe a uma ona fa'atau e tatau ona fa'atulagaina i le tausaga/laina fa'asolosolo ina ia tumau ai le to'esega (tulafono pe a mae'a le 2013).

• Tulafono Fa'atonutonu (fa'aaogaina o sea): Afai e te fa'atau atu ma le overwaarde ma fa'atau mulimuli ane, o le le toe fa'afaigaluegaina o lena sea e mafai ona fa'atapula'aina ai le toesea o tului i le lumana'i. Fa'amaumau le sea ma mea e maua e pa'aga ta'itasi.

• Aitalafu totoe (restschuld): Afai e le lava le tupe maua mai le fa'atauga mo le nonogatupe, e te nafa fa'atasi. Faatasi ai ma le NHG, e mafai ona fa'amagaloina le vaega o totoe i lalo o tuutuuga; a leai, talanoaina le faiga o lafoga ma le toe totogiina ma se faufautua tau tupe.

• Tausia faʻamaoniga: Sefe le iloiloga o aitalafu, faʻamatalaga a le au nonogatupe, ma le maliega ua sainia; o le a e manaʻomia mo lau pepa lafoga ma e faʻamaonia ai tagi mo le faʻaitiitiga o tului.

Laasaga 10. Pulea le va o vaitaimi (totogi, nofoia, ma tulaga lamatia)

Seiloga e saini e le na te nonōina tupe ma faamauina e le notary le pepa o le vaevaega, e tumau pea oulua faatasi ma lua noataga. Fai le taimi le tumau e pei o se poloketi: puipuia le misia o totogi, aloese mai feeseeseaiga fou, ma puipuia le aseta o le a e fa'atau atu pe fesiita'i. Tuu ni tulafono pupuu ma aoga i luga o pepa ma pipii i ai.

• Tupe totogi: O ai na te totogiina mokesi, inisiua, lafoga, mea aoga, ma le tausiga—e oo i le taimi.
• nofoia/ki: O ai o lo'o nofo ai, fa'aoga tulafono, va'aiga (pe a fa'atau atu), ma se aso manino e alu ese ai.
• Fa'ai'uga: Leai se tupe fa'aalu tetele po'o suiga tau (pe a fa'atau atu) e aunoa ma se fa'atagaga tusitusia.
• Puleaina o tulaga lamatia: Ia fa'agaoioia inisiua, fa'amaumau le mita faitau/fa'aletonu, ma feso'ota'i tusitusia e siaki maliega.

Laasaga 11. Afai e malepe le felagolagoma'i, fa'aaoga le mediation po'o le fa'amasinoga filifiliga

Afai e fa'aletonu feutanaiga, fai loa a'o le'i fa'aleagaina oe uma e le totogia. Amata i le soalaupulega e faaliliu ai fuainumera (faatatau, tutusa, totogi) i ni tautinoga manino i luga o le faatauina atu po o le faatauina mai, nofoia, taimi faatapulaaina, ma se fuafuaga toe foi. Afai e le manuia lena mea, fa'alautele ma fa'atatau i laasaga fa'aletulafono.

• Mediation muamua: Saosaoa, taugofie, ma taofia oe i le puleaina; faamaumau uma maliega.
• Fa'atagaga a le Faamasinoga e fa'atau atu: Afai e le mafai ona felagolagomai lau paaga, e mafai e se loia ona talosagaina le faamasinoga mo se faatagaga e faatau atu ai e aunoa ma le latou faatagaga.
• Puipui lau aitalafu: Se'ia mae'a se fa'atauga po'o se fa'atauga, e te nofo aitalafu fa'atasi ma ta'ito'atasi; fa'aauau pea totogi.

Laasaga 12. Tulaga fa'apitoa: NHG, tutusa lelei, po'o le fa'aopoopoina o se paaga fou

O nisi tulaga mata'utia e mafai ona filifili "le muamua ma le mokesi: o ai na te tausia le fale?" sili atu nai lo se isi lava mea. Siaki vave pe fa'aoga le NHG, pe o lo'o e feagai ma le le lelei o le tutusa, ma pe o le a auai se paaga fou i le mokesi. E tofu le tagata ma le fa'ameamea, notary, ma le fa'amalieina o a'afiaga—fuafua ae e te le'i fa'atalanoaina le fa'atau.

• NHG (Nationale Hypotheek Garantie): Faamaonia le inisiua. Afai o se fa'atauga e tu'u ai se aitalafu totoe, e mafai e le NHG ona fa'amagaloina i lalo o aiaiga; fa'atumauina pea tupe totogi seia mae'a.
• Tulaga le lelei (toefuaga): Talitonu i se vaeluaga tutusa o le faaletonu. Afai e nofo se tasi, fa'amaumau pe fa'afefea ona fa'amautu e le paaga o lo'o alu le latou vaega o le tau maualalo.
• Fa'aopoopoina se paaga fou: Latou te sainia fa'atasi le pepa mokesi ma fa'atasi fa'atasi. E toe iloilo e le faletupe le gafatia; e fa'afou e le notary le suafa ma pepa mokesi.

Laasaga 13. Timeline, tau, ma pepa e te manaʻomia

Fa'atalitali i se faiga fa'atino, fa'atulagaina: fa'atatauga, fa'ai'uga fa'ameaalofa, ma le fa'amae'aina o le notary. Taofi totogi i taimi uma e puipuia uma faila aitalafu. I tulaga tuusao, o le faatulagaina o mea uma e masani lava e tusa ma le lua masina; tupe maua lavelave, le lelei tutusa, poʻo le le galulue faʻatasi e mafai ona faʻalautele lenei mea.

• Taimi masani: Iloiloga ma sauniuniga o faila → iloiloga a le tagata nonō tupe ma le faaiuga o le tatalaina → sainia e le notaris (pepa o le vaevaega ma soʻo se mokesi fou). E masani ona maeʻa i le ±2 masina, ae e eseese e tusa ai ma mataupu.

• Tau masani:

  • Fa'atatauga (taxatie)
  • Totogi tau pulega a le Faletupe (fa'asa'oloto/toe mokesi)
  • Notari (tusi o le vaevaega; pepa mokesi pe a mana'omia)
  • Totogi Faufautua (mokesi/tupe)
  • Filifili: soalaupule/tulafono pe a le manuia le galulue faatasi

• Pepa autu:

  • Tete'a/tete'a maliliega ma aiaiga vaevaega o aseta
  • Fa'amatalaga mokesi/tu'uga o lo'o iai nei
  • Faamaoniga o tupe maua (ta'utinoga a le tagata faigaluega ma/po'o fa'amatalaga fa'aletausaga)
  • Lipoti lata mai o le tau (taxatie)
  • NHG faʻamaoniga (pe afai e talafeagai)

Laasaga 14. O afea e maua ai fesoasoani faʻaletulafono i Netherlands

Su'e se loia Holani pe a vaivai le galulue fa'atasi po'o le maualuga o siteki. Fa'atupu masani: fe'ese'esea'iga e uiga i le fa'atauina/fa'atauva'a po'o le malolo, musu e fa'atau atu pe sainia pepa nonō/notari, pulega lavelave (fa'aipoipo, fa'aipoipoga mai fafo), fe'eseesea'iga po'o ai e ono nofoia le fale, mataupu NHG/negative-equity, po'o fa'aletonu totogi fa'anatinati. E mafai e se loia ona fa'atulafonoina tuutuuga, saili se fa'atagaga a le fa'amasinoga e fa'atau atu pe fa'atulaga taimi fa'agata, ma puipuia oe mai fa'alavelave fa'atasi ma le tele o noataga.

Auala autu

O ai na te tausia le fale e o'o i lalo i le fa levers: o lau pule / fa'aipoipoga, o le numera tutusa, fa'aaitalafu gafatia, ma le galulue fa'atasi. Se'i vagana ua faamatuu mai e le faletupe se igoa e tasi, e tumau faatasi uma ma noatia uma. O se fa'asologa manino-fa'atatauga, fa'amautu tu'utu'uga, fa'atagaga a le tagata nonō tupe, notary-e puipuia ai lau aitalafu ma le tulaga tau lafoga.

• Fa'amaonia le fa'avae faaletulafono: Fa'ailoga suafa ma faiga fa'aipoipo (fa'aipoipoga/pa'aga resitala/fa'aipoipo/fa'aipoipoga mai fafo).
• Fa'afanua tulaga lamatia ma le ufiufi: Fa'amatalaga mokesi, noataga fa'atasi, inisiua feso'ota'i, ma tulaga NHG.
• Filifili le auala: Fa'atau, fa'atau atu, po'o le umia fa'atasi le tumau—fa'atatau i se iloiloga o lo'o iai nei ma le va'aiga/malolo.
• Pepa muamua: Tuu tuutuuga i se maliega ua sainia; ona fa'amautu lea o le fa'atagaga a le kamupani nonōtupe ma pasia le pepa o le vaevaega a le notary e fa'amatu'u ai noataga.
• Matamata lafoga: O le toesega o tului e patino lava; mafaufau i tulafono a le bijleenregeling ma le NHG i luga o aitalafu totoe.
• Afai e pipii: Fa'aaogā le soalaupulega po'o le fa'amasinoga; fa'aauau pea totogi. Ole taimi masani e tusa ma le lua masina.

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