Nofoaga e mautotogi ai mo se taimi pu'upu'u i totonu o se VvE: o mea e fa'atagaina e le pepa o le vaevaega

Pe e mafai ona e lisiina lou fale mautotogi mo ni taimi pupuu e muamua lava ona filifili i ai e le pepa o le vaevaega ( splitsingsakte ), ae le o le malo ma e le o tulafono o le fale. Afai e fa'ailoa mai e le pepa o fale ia iunite o ni fale mautotogi pe fa'asa ona fa'aaogaina fa'apisinisi, e masani ona taofi fa'amasinoga o le lisiina pea lava pea o le fale mautotogi i tagata e sui a latou nofoia, i tau fa'apisinisi ma auaunaga e pei o le fa'amamaina po'o ie moega, e le o se fa'aaogaina fa'alenofoaga; o le tuusaunoaga autu o se pepa o fale mautotogi e fa'atagaina manino ai le fa'aaogaina mo ni vaitaimi pupuu.

Afai e le fa'atagaina se nofo pu'upu'u, e mafai e le fa'alapotopotoga a le au ona umia le fanua ( Vereniging van Eigenaars , VvE) ona fa'amutaina le lisiina, pe a mana'omia e ala i ni fa'agasologa fa'apitoa mo se fesoasoani fa'avaitaimi fa'atasi ai ma se totogi fa'asalaga mo aso ta'itasi o le solia pea o le fanua. E le suia lenei mea e se pemita a le malo: e fa'aoga fa'atasi le tulafono a le malo ma le pepa o le vaevaega.

O le ā e ta'ua o se nofo pu'upu'u?

O le nofo pu'upu'u o se lisi le tumau mo se vaitaimi fa'atapula'a, i le fa'atinoina pe tusa ma le tasi i le ono masina, i se vaega ua fa'amatalaina e pei o tagata mai fafo, tamaiti a'oga po'o le aufaigaluega o le poloketi. E leai se fa'amatalaga fa'aletulafono e tasi a le tulafono a Holani.

I le fa'atinoina, e tolu vaega e fa'aaogaina. O le lisiina o aso malolo po'o turisi e aofia ai po po'o vaiaso e sui ai malo ma e fa'atonutonuina e tulafono o fale o le malo. O le nofo pu'upu'u e aofia ai le tusa ma le tasi i le ono masina. O le lisiina masani o fale nofo ai o lona uiga o le nofoia tumau ma le puipuiga atoa o tagata mautotogi i lalo o Mataupu 7:232 ma le mulimuli ai i le Tulafono Fa'alemalo a Holani (BW).

O le nofo pu'upu'u e tu i le va o isi fale e lua, ma o fa'amasinoga ma pulega o lafoga e fa'ateleina ona va'aia o se tautua fa'apisinisi. O se fale mautotogi e fa'asalalauina pea, fa'aofuina mo le nofoia vave, ofoina atu fa'atasi ai ma le fa'amamāina po'o mea fa'aoga ma e nofoia e se vaega o tagata eseese e galue e pei o se nofoaga e nonofo ai nai lo se fale.

O ai e faia le faaiuga: le pepa o le vaevaega po o tulafono a le maota?

O le pepa o le vaevaega e faia ai le faaiuga. O tulafono a le maota ma faaiuga o fonotaga e na o le pau lava le mea e mafai ona faia ai le faaiuga e uiga i mea ua uma ona ta'ua i le pepa o le vaevaega; e le mafai ona latou faaopoopoina se tapulaa fou i le auala e te faaaogaina ai lou lava fale mautotogi.

I le pito i luga o le pepa o le vaevaega, o se pepa fa'amaonia a le notaris ua resitalaina i resitala a le lautele, lea e masani ona fa'ailoa mai ai se fa'ata'ita'iga o tulafono fa'atonutonu o vaevaega e fa'atatau (o le mea aupito lata mai o le fa'ata'ita'iga 2017). O lo'o i lalo ifo tulafono a le maota ( huishoudelijk reglement ) ma fa'ai'uga masani a le fonotaga a ē ana.

O le fa'asāina o le nofo pu'upu'u e fa'atapula'aina ai le fa'aaogaina o le fale mautotogi lava ia ma o lea e tatau ai ona i ai i le pepa o le maliega. O se VvE e fa'asāina ai le nofo pu'upu'u e ala i se fa'ai'uga a le to'atele i tulafono a le malo e vaivai. E mafai ona e talosaga i le fa'amasinoga a le itumalo la'ititi ( kantonrechter ) e fa'aleaogaina sea fa'ai'uga i totonu o le masina e tasi mai le aso na e iloa ai, pe na e ono iloa ai, (Mataupu 5:130(2) BW).

Na faamatala e le Faamasinoga Sili ( Hoge Raad ) i lana faaiuga o le aso 21 o Iuni 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1022) le taimi e amata ai lena masina. Afai e le o se aga masani le faasalalauina o faaiuga, e tatau i se pule e le o auai ona faia ni suesuega i totonu o le vaiaso talu ona maeʻa le fonotaga, o lea aua le faatali mo minute o le fonotaga.

E moni fo'i le fa'afeagai. Afai ua uma ona iai i le pepa o le maliega se fa'ailoga o se nofoaga po'o se fa'asa ona fa'aaogaina fa'apisinisi, e le mana'omia e le VvE se fa'ai'uga fou e fa'amalosia ai. O le tele o tulafono fa'atonutonu fa'ata'ita'i e mana'omia ai fo'i se tagata e ona le fale mautotogi e sainia e le tagata fa'aoga se fa'aliga e folafola atu ai e usita'ia le pepa o le maliega ma tulafono o le fale.

E mafai fo'i ona aoga le pepa fa'amaonia mo le manuia o lē e ona. I lana fa'ai'uga o le aso 8 o Fepuari 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:336), o le Amsterdam Na faia le faaiuga a le Faamasinoga o Apili e faapea, sa faatagaina le lisiina puupuu o fale mautotogi i Zandvoort, aua o le maliega ua faataga ai e le au ana fale isi e faaaoga le fale mautotogi mo vaitaimi e itiiti ifo i le lua masina.

E fa'apefea ona filifili e fa'amasinoga pe o se fa'aoga e nofo ai tagata?

E silasila faamasinoga i le auala e faʻaaogaina moni ai le fale mautotogi, e le gata i le konekarate poʻo le aofaʻi o po e nonofo ai. O le faʻaaogaina o fale e faʻaalia ai le tumau o le fale; o le fesuiaʻi pea o tagata e nonofo ai e faʻailoa mai ai le faʻaaogaina sese.

I lana faaiuga i le aso 21 Oketopa 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:2788), o le Amsterdam Na faamamafaina e le Faamasinoga o Apili le leai o se nofoaga tumau ma e taulai i le lumanai. O le pepa o le maliega na faatapulaaina ai fale taitasi i le tasi le aiga, ma o se vaega e fa o tamaiti aoga e toafa e le fesootai e fesuiai e lei ausia lena suega; na faamaonia foi e le faamasinoga le sala tupe e €1,000 na tuuina atu e le VvE.

O mea e toe tutupu i faamasinoga e aofia ai:

• le tele o taimi e sui ai tagata e nonofo ai;
• pe faʻapefea ona faʻatau atu le fale mautotogi, ma o ai e avatu i ai;
• pe o tuʻuina atu ni auaunaga faʻaopoopo, e pei o le faʻamamāina poʻo ie moega;
• pe o le lisi e faapisinisi pe a faatusatusa i le lisi masani i le eria;
• pe o fa'atautaia e le pule le fale mautotogi o se vaega o se pisinisi lautele.

O se faasologa o lisi e fa masina i tagata mai fafo e mafai lava ona avea ma faiga fa'a'ole'ole mo se taimi pu'upu'u. O le lisiina o le fale atoa i le tasi aiga e nonofo moni iina e masani lava o se fa'aoga tumau, tusa lava pe mo se vaitaimi fa'atulagaina. E taua le mamanu, ae le o le konekarate a le tagata lava ia.

Pe e foia ea le mataupu i se pemita a le malo?

Leai. O tulafono a le munisipale o se vaega ese o tulafono a le malo i lalo o le Housing Act 2014 ( Huisvestingswet 2014 ) ma le tulafono faatonutonu o fale i le lotoifale, ma e le puipuia oe e se pemita mai le VvE.

E mafai e pulega a malo ona manaʻomia se pemita mo le aveeseina o se fale mai le fale mautotogi, mo le liua i potu poʻo le lisiina mo aso malolo, ma o aai tetele e faʻatulaga numera resitala ma tapulaʻa i le po. E mafai e le fuafuaga o le siosiomaga ( omgevingsplan ) ona faʻasaina eseese le faʻaaogaina o se fale mautotogi mo nofoaga. E mafai ona e umia pemita uma ma e te faʻatonuina pea e le faʻamasinoga faʻalemalo, i le talosaga a le VvE, e taofi le lisiina; o se pepa faʻatagaina e le fesoasoani ia te oe e aunoa ma se pemita manaʻomia.

E lua atina'e ua fa'amalosia ai le tulaga. Talu mai le aso 1 o Ianuari 2026, o fale talimālō ( logies ) ua totogi lafoga i le fua faatatau lautele o le VAT e 21% nai lo le 9%. Ma talu mai le aso 20 o Me 2026, e fa'aoga ai le Tulafono Fa'atonutonu a le EU 2024/1028 i fa'amaumauga mo auaunaga lisi mo se taimi pu'upu'u: pe a iai se fuafuaga resitala, e tatau ona fa'aalia le numera i le lisi, ma e fa'asoa atu e fa'asalalauga fa'amaumauga i luga o talimalo ma tusi ma pulega.

E fa'apefea ona fa'amalosia e se VvE se fa'asā i le nofo pu'upu'u?

I laasaga: o se lapataiga tusitusia, ona sosoo ai lea ma le faasalaga faakonekarate, ona sosoo ai lea ma ni faiga faafaamasinoga mo se fesoasoani faavaitaimi pe a manaomia. O faalapotopotoga e misia se laasaga e masani ona totogia i tau faaletulafono.

O le lapataiga e taʻu mai ai le aiaiga o le pepa faamaonia poʻo tulafono faatonutonu, faʻamatalaina le amioga ma faʻatulaga se aso e gata ai. O se faʻasalaga faʻakonekarate e manaʻomia ai se faʻasā ua uma ona iai i le pepa faamaonia poʻo tulafono faatonutonu faʻataʻitaʻi, ma e tatau ona mulimulitaʻi i le faiga o loʻo iai i tulafono faatonutonu. I lalo o le Mataupu 6:94 BW, e mafai e se faʻamasinoga ona faʻaitiitia se faʻasalaga pe afai e manaʻomia manino e le faʻamasinoga tonu.

Afai e faʻaauau pea le lisiina, e mafai e le VvE ona talosagaina le faʻamasino fesoasoani muamua ( voorzieningenrechter ) mo se poloaiga e taofi ai, e lagolagoina e se totogi faʻasalaga ( dwangsom ) i le aso poʻo le soliga taʻitasi, e masani lava i totonu o ni vaiaso. I mataupu ogaoga, o le tele o tulafono faʻataʻitaʻi e faʻatagaina ai le fonotaga, pe a uma se lapataiga tusitusia, e faʻafitia le pule poʻo le tagata nofoia i le toe faʻaaogaina o le fale mautotogi; e iloilo totoʻa e faʻamasinoga lena fuataga.

E tatau i le VvE ona gaoioi pea lava pea. O le faapalepale i le nofo pu'upu'u e le to'atolu o ē anaina mo le tele o tausaga ona faia lea o se gaioiga fa'asaga i le lona fa e mafai ona lu'iina e peisea'ī e feteenai ma le talafeagai ma le fa'amasinotonu (Mataupu 5:130(1) BW). Afai e tumau pea le lē gaoioi o le fa'alapotopotoga, taga'i i la matou tusiga i mea e mafai ona e faia pe a lē faia e se VvE ana tiute.

O a mea e te lamatia ai i le avea ai ma se pule?

E masani lava e sili atu nai lo le tupe maua mai le lisi. O se poloaiga fa'atulafonoina, sala tupe i aso ta'itasi, tau o tulafono ma va i le inisiua e mafai ona vave sili atu nai lo le tupe maua mai le lisi.

O faiga faufale e faia e faʻalapotopotoga e ono lē aofia ai pe faʻatapulaʻaina ai le ufiufi mo mea ua faaleagaina e mafua mai i le faʻaaogaina faapisinisi. Afai e amata se afi poʻo se tafega i se fale mautotogi e solia ai le maliega, e mafai e le kamupani inisiua ona faʻaitiitia pe teena le ufiufi, ma tuʻua ai le VvE ma isi tagata e ona fale ma se aitalafu. O la matou aotelega o ai e totogia mea ua faaleagaina i se fale mautotogi e faʻamatalaina ai le auala e vaevaeina ai na mea ua leiloa.

O le tulafono o le lisi e faʻaopoopoina ai se isi vaega. O se lisi e puʻupuʻu moni lava lona natura e le o aofia i le puipuiga a le tagata lisi (Mataupu 7:232(2) BW), ae o lena tuusaunoaga e le o aofia i se faʻamatalaga faʻatapulaʻaina. Talu ai ona amata faamamaluina le Tulafono i luga o Lisi Faʻatulagaina ( Wet vaste huurcontracten ) i le aso 1 o Iulai 2024, o lisi faʻatulagaina mo fale tutoʻatasi e le toe mafai i mataupu faavae. Afai e te sese e uiga i le tuusaunoaga, e ono feagai oe ma se tagata lisi e le faigofie ona talosagaina e alu ese ma se VvE e tetee i le taimi e tasi. O tiutetauave e taoto i luga o se pule o le fale ona faʻaaogaina atoa lea.

O le a se mea e tatau ona e siakiina pe afai o oe o se tagata e ona se fale mautotogi?

Faitau pepa aloaia a'o le'i fa'atau pe fa'atau. Siaki:

• le fa'ailogaina o iunite ma so'o se fa'asā o le fa'aaogāina fa'apisinisi i le pepa o le vaevaega, e maua mai le Resitala o Fanua (Kadaster);
• o a tulafono faatonutonu o faʻataʻitaʻiga e faʻaoga, ma pe manaʻomia se faʻalauiloaga a le tagata faʻaoga;
• o tulafono a le maota ma faamaumauga talu ai nei, e iloa ai po o le a le tulafono e faatatau moni i ai le VvE;
• le pemita a le malo, numera resitala ma tapula'a po mo le tuatusi;
• pe o le inisiua o fale e aofia ai mea leaga mai le faʻaaogaina faapisinisi;
• pe o loʻo i totonu pea o le vaitaimi e tasi le masina o le Mataupu 5:130(2) BW se faaiuga a le VvE ua luʻiina.

O la matou fa'amatalaga i mea sese i le tulafono o meatotino a Holani e aofia ai isi mea e tatau ona siaki a'o le'i fa'atauina.

O a mea e tatau ona e siakiina o se laupapa VvE?

Fa'atulaga lelei pepa ma fa'amalosia pea. Siaki:

• pe o iai i le pepa o le maliega se fa'ailoga nofomau pe fa'asā le fa'aaogaina fa'apisinisi e aofia ai le nofo pu'upu'u;
• afai e leai se tala o le pepa o le fanua, pe tatau ona toe teuteuina, lea e tusa ai ma le Mataupu 5:139 BW e manaʻomia ai e tagata uma e ona pe o le fa-vaelima o le toatele o palota, sosoo ai ma se pepa o le fanua a le notarial;
• pe ua mulimulita’ia le fuaiupu o faasalaga ma ona taualumaga i tulafono faatonutonu;
• pe o mataupu tutusa i totonu o le fale o loʻo taulimaina tutusa, ma pe o loʻo faʻamaumauina le pepa faʻavae i minute o le faʻamaumauga;
• pe ua logoina le kamupani inisiua fale i so'o se suiga o le fa'aaogaina.

Afai ua faigata le mafutaga i le va o matai, e masani ona sili atu le aogā o le feutagaiga nai lo na o se iloiloga a le faamasinoga.

O le a se mea e mafai ona matou faia mo oe i ni fale mautotogi mo se taimi pu'upu'u i totonu o se VvE?

Matou te fautuaina faʻalapotopotoga a ē ona fale ma ē ona fale mautotogi i le pepa o le vaevaega ma le lisi mo se taimi puʻupuʻu; tagaʻi foʻi i a matou itulau loia o meatotino ma loia o fale mautotogi.

• Matou te faitauina lau pepa o le vaevaega ma tulafono faatonutonu faʻataʻitaʻi ma taʻu atu ia te oe pe faʻatagaina se nofo puʻupuʻu.
• Matou te tusia le lapataiga poʻo le tali atu i se lapataiga VvE.
• Matou te faila pe puipuia se talosaga e faaleaogaina ai se faaiuga a le VvE i totonu o le vaitaimi e tasi le masina e tusa ai ma le Mataupu 5:130 BW.
• Matou te faʻatinoina pe puipuia faʻamasinoga faʻavaitaimi e uiga i le lisi mo se taimi puʻupuʻu ma totogi o sala tupe.
• Matou te saunia se teuteuga o le pepa o le maliega i lalo o le Mataupu 5:139 BW faatasi ai ma le notary.

aotelega

• O le pepa o le vaevaega e filifili ai pe fa'atagaina se nofo pu'upu'u i totonu o lou fale; e le mafai e tulafono o le fale ona fa'aopoopo se fa'asā fou.
• E silasila faamasinoga i le mamanu moni o le faaaogāina: o le tele o taimi e fesuiaʻi ai tagata, o tau faapisinisi ma auaunaga e faasino i le faaaogāina sese, ae le o le olaga faaletino.
• O se pemita a le malo ma se pepa o le pemita o ni manaʻoga eseese; e te manaʻomia uma ia mea e lua.
• E faʻamalosia e le VvE e ala i se lapataiga, se faʻasalaga faʻakonekarate ma, afai e manaʻomia, ni faʻagasologa faʻapitoa mo le fesoasoani faʻatasi ai ma faʻasalaga i aso taʻitasi.
• Ina ia lu'i se fa'ai'uga a le VvE, e tasi le masina e te maua i lalo o le Mataupu 5:130(2) BW.

Soo fesili