O le tupe teu mo le lisi, totogifuapauina o auaunaga ma le Tulafono o le Good Landlordship i Netherlands

Toetoe lava o tagata faavaomalo uma e totogi fale mautotogi i Netherlands e totogi se tupe teu, ma e toatele e popole i le faaiuga o le lisi pe o le a latou toe vaai i ai. Talu ona amata faamamaluina le Wet goed verhuurderschap (Tulafono o Fanua Lelei) i le aso 1 o Iulai 2023, ua manino atili ai tulafono: e iai se tapulaa i luga o le tupe teu, se aso atofaina mo le toe totogiina, ma se tiute e faamatala i le tusitusiga soo se mea e taofia. O lenei tusiga o loʻo faʻatulaga ai mea o loʻo taʻua i le tulafono e uiga i tupe teu, totogi o auaunaga ma totogi o ofisa, ma mea e mafai e itu taʻitasi ona fai i se feeseeseaiga.

O le tupe teu: le tele e ono talosagaina e le pule o le fale

I lalo o tulafono lautele o amioga i le mataupu 2 o le Wet goed verhuurderschap, ma le aiaiga ua fa'aopoopo i le mataupu 261b o le Tusi 7 o le Tulafono Fa'asivile a Holani ( Burgerlijk Wetboek ), e le mafai e se pule o le fale ona mana'omia se tupe teu ( waarborgsom ) e sili atu ma le faaluaina o le totogi mautotogi . O le "Tau mautotogi mautotogi" ( kale huur ) o le totogi mautotogi mo le fale lava ia, e le aofia ai totogi o auaunaga, pili ma so'o se fa'aopoopoga o meaafale.

Na faʻalauiloa le tapulaʻa faʻatasi ma le Tulafono i le aso 1 o Iulai 2023, ma o tupe teu tetele na malilie i ai i lalo o konekarate tuai o loʻo faʻataunuʻuina pea i le faʻatinoina. E le tatau i se tagata nofo totogi i sea konekarate ona manatu o le aofaʻi e le mafai ona luʻitauina. Aʻo leʻi i ai le tapulaʻa, sa soloia e faʻamasinoga laiti ia tupe teu tetele e fai ma faʻamanuiaga le talafeagai i lalo o le mataupu 264 o le Tusi 7 o le Tulafono Faʻasivile a Holani: na faʻaleaogaina e le Rechtbank Noord-Holland se tupe teu e ono masina i le aso 5 o Aokuso 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), ma taofia i tuutuuga e le talafeagai se tupe teu e sili atu ma le faaluaina o le totogi masina, ma le Rechtbank Amsterdam tipi ese se tupe teu e silia ma le fa masina mo le lisi i le lua i le aso 4 o Mati 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). O faaiuga muamua ia nai lo le pule faamalosia, ma e foliga mai e leai se faaiuga lipotia na faaaogaina le tulaga faatonuina o le pule fanua lelei i se tupe teu na malilie i ai a o lei oo ia Iulai 2023. Ae ui i lea, o le laina tuai lena o le finauga e fai.

Afai e talosaga se pule o le fale mo se isi mea, e le manaʻomia e le tagata mautotogi ona totogi le tupe faʻaopoopo, e mafai ona ia talosagaina le toe totogiina o soʻo se mea ua sili atu ona totogi, ma e mafai e le malo ona faʻamalosia. Ia manatua o le "tupe teu mo masina e lua faʻaopoopo i ai le totogi muamua o le lisi mo le masina e tasi" e le o se tupe teu mo masina e tolu: o le lisi na totogi muamua o le lisi lea, ae le o se mea e puipuia ai. O se "totogifuapauina tau pulega" e le toe faʻafoʻiina faʻatasi ai ma le tupe teu e le faʻatagaina lava.

Toe maua mai o le tupe teu: aso e lua e gata ai

Ua faatulaga e le Tulafono ni aso faatulagaina se lua, ma o le eseesega i le va o ia aso faatulagaina o le manatu lea e masani ona malamalama sese i ai.

• Afai e leai se mea e toesea e le pule o le fale, e tatau ona toe totogi le tupe teu i totonu o aso e sefulufa o le faaiuga o le lisi.
• Afai e toesea e le pule o le fale se mea, o le vaitaimi e tolu sefulu aso mai le faaiuga o le lisi. O le vaitaimi umi atu lea e mafai ai e le pule o le fale ona siaki, fuaina ma faamaumau le toesea.

E tatau i le matai fale e toesea le totogi ona tuʻuina atu i le tagata mautotogi se faʻamatalaga tusitusia o le mea ua taofia ma le mafuaʻaga, faʻatasi ai ma se faʻamatalaga atoa. O se faʻamatalaga faigofie e faʻapea "ua maua se mea ua faʻaleagaina" e le faʻamalieina ai le tiute, ma o le leai o se mea o se soliga lea. O le vaitaimi e tolusefulu aso e le o se faʻatagaga e faʻatuai ai: o se matai fale e le mafai ona faʻatauina se tau o se toe faʻaleleia e tatau ona toe totogi le paleni e leʻi finauina ma faʻamaoti mai le mea o loʻo totoe o loʻo fesiligia.

O a mea e mafai ona toesea ma mea e le mafai ona toesea

E fa'atapula'aina tupe fa'aitiitiga e fa'atagaina: lisi e le'i totogiina, totogi o tautua e le'i totogiina, totogifuapauina mo se fuataga o le fa'atinoga o le malosiaga ua malilie i ai, ma mea fa'aleagaina na mafua mai i le tagata mautotogi. O le ofuina ma le masaesae masani e le aofia i le lisi, ma e le mafai ona toesea "tau o pulega" ona ua na'o le fa'apea mai i le maliega.

O le laina i le va o le faaleagaina ma le ofuina o le mea lea e tele ai feeseeseaiga. I lalo o le mataupu 218 o le Tusi 7 o le Tulafono Faa-Sivile, e noatia le tagata mautotogi mo mea ua faaleagaina ona o se faaletonu e mafua mai i le tagata mautotogi, ma e manatu o le faaleagaina na mafua ai, vagana ai le afi ma, mo meatotino tumau na fausia, faaleagaina o le pito i fafo. E moni lena manatu, ae e faagaoioia faatasi ma le mataupu 224 - o le mea lea e avea ai le lipoti o le asiasiga ma se faaiuga.

O le lipoti o le asiasiga, ma le mea e tupu pe a leai se tasi

O le Mataupu 224 o le Tusi 7 o le Tulafono Fa'a-Sivile ua fa'amaonia ai afai na tusia e itu e lua se fa'amatalaga tusitusia o le fanua i le amataga, e tatau i le tagata mautotogi ona toe fa'afo'i mai i le tulaga o lo'o tusia ai iina, vagana ai suiga fa'aletulafono ma so'o se mea ua fa'aleagaina ona o le matua po'o le fa'aaogaina masani. Afai e leai se fa'amatalaga fa'apea na tusia, e manatu ua maua e le tagata mautotogi le fanua i le tulaga o lo'o i ai i le fa'ai'uga o le lisi , e tusa ai ma le aia tatau a le matai fale e fa'amaonia ai le fa'afeagai.

E matuā mata’utia lava le aafiaga moni. Faatasi ai ma se lipoti siaki ua sainia ma ni ata ua uma ona tusia le aso, e mafai e se matai fale ona faasino i le lipoti ma faaali atu le suiga. A aunoa ma se lipoti, o le amataga o le mea moni ua i ai le meatotino i lona tulaga o iai nei, ma e tatau i le matai fale ona sui lena manatu i isi faamaoniga. O se matai fale na misia le asiasiga siaki e masani ona iloa e le mafai ona totogiina le toesea.

Totogifuapauina o auaunaga ma totogi muamua

O totogi o auaunaga ( servicekosten ) e totogi fa'atasi ma le totogi o le lisi mo oloa ma auaunaga e feso'ota'i ma le nofoia o le fanua: fa'amamaina o nofoaga faitele, se tagata tausi, moli fa'atasi, tausiga o togālaau, ma le fa'aaogaina o meaafale. E toetoe lava o taimi uma e totogi ai o se totogi muamua fa'alemasina ( voorschot ) ma fa'atulaga fa'atasi ma tau moni.

I lalo o le mataupu 259 o le Tusi 7 o le Tulafono Fa'asivile, e tatau i le pule o le fale ona tu'uina atu i le tagata mautotogi se fa'amatalaga fa'aletausaga fa'apitoa o tau moni ma le auala na fa'atatauina ai, i totonu o le ono masina talu ona mae'a le tausaga kalena — i le fa'atinoina i le aso 1 o Iulai. Afai e muta le lisi i le ogatotonu o le tausaga, e aofia ai le vaega ua uma le tausaga. I lalo o le mataupu 261 e mafai ona fa'atupeina se totogi muamua pe afai ua malilie i ni oloa po'o ni auaunaga fou, pe a mae'a se fa'amatalaga, ma e na'o le tasi le fa'aopoopoga e lagolagoina e fa'amatalaga ta'itasi. O le Mataupu 260 e fa'atagaina ai so'o se tasi o itu e fesili i le Huurcommissie e fuafua po'o le a le mea e tatau ona totogi.

O totogi o auaunaga o se fa'asolo atu lea o tau moni, ae le o se nofoaga e maua ai tupe mama. Atonu e le totogiina nisi o mea o ni totogi o auaunaga: auaunaga tausiga e pei o taumafataga po'o auaunaga fa'ailo, ma totogi e pa'ū i luga o le pule ae le o le tagata e nofoia, e pei o lafoga o meatotino. O totogi e pa'ū i luga o le tagata e nofoia, e pei o le lafoga o otaota, e mafai ona tu'uina atu. O le sapalai o le vevela e pulea eseese e le Warmtewet.

E ese fo'i le tau o le eletise ma le eletise. Afai e iai ni mita a le fanua, e masani ona fa'akonekarate sa'o le kesi, vai ma le eletise e le tagata mautotogi, pe tu'uina atu e le pule o le fale ma fa'atulaga i luga o le fa'aaogaina o le mita; o totogi ia o le eletise ma le eletise ( nutsvoorzieningen ), ae le o totogi o auaunaga. O se lisi "uma" e tu'ufa'atasia ai mea uma i le tasi fuainumera e mafai ona vaevaeina i ona vaega pe a talosagaina.

Tulafono fou mai le aso 1 o Ianuari 2027

O le Wet modernisering servicekosten e amata faamamaluina i le aso 1 o Ianuari 2027 , faatasi ai ma le Besluit servicekosten ma le Regeling servicekosten. E suia ai le auala e tatala ai le taimi nei i se lisi tapunia o vaega e valu o tau o auaunaga e mafai ona totogi, e faamaonia ai e na o tau moni e mafai ona totogi ma e leai se tupe mama e aveesea, ma faatulaga ai le auala e fuafuaina ai. O le faasinomaga i le Besluit servicekosten e atoatoa, ma e tatau ona oo atu le faamatalaga mulimuli i le tagata mautotogi i le aso 1 o Iulai pe a maeʻa le tausaga kalena e faatatau i ai. O faletaalo ma vaitaele faalenuu e le o aofia i le lisi. Ua faalauteleina le malosiaga o le iloiloga a le Huurcommissie. E faatatau tulafono i maliega na osia mai le aso 1 o Ianuari 2027, ma e mafai e se pule o le fale ona faaaogaina i lisi o loo iai nei faatasi ai ma le maliega a le tagata mautotogi.

Totogifuapauina o ofisa ma le fa'asa o le totogiina faalua

O le Wet goed verhuurderschap e fa'asā ai matai fale ma le fa'atagaina o tagata e fa'afeso'ota'i mai le totogiina o totogifuapauina fa'alua a le ofisa - o le aveina lea o se totogifuapauina mai le matai fale ma le tagata mautotogi mo le fefa'ataua'iga lava e tasi. O lo'o fa'aopoopo lea i le tulafono tuai i mataupu 417 ma le 427 o le Tusi 7 o le Tulafono Fa'asivile: e le agava'a se sui o lo'o fai ma sui o le matai fale i se totogifuapauina mai le tagata mautotogi. Afai o lo'o i luga o tusi a le sui le meatotino, e le tatau ona totogia e le tagata mautotogi se mea.

E le tatau ona totogia e le tagata mautotogi se tau o konekarate ma tupe ki ( sleutelgeld ). E mafai e le pule o le fale ona totogi se mea e manuia ai le tagata mautotogi, e pei o se fa'ailoga igoa i le faitoto'a, ma e mafai e le tagata mautotogi ona fa'atau ni mea mai le tagata mautotogi e alu ese i se tau ua malilie i ai ( overnamekosten ), ae e le o se auala fo'i lea e toe fa'aofi ai se totogifuapauina o le lisiina. E totogi sa'o e le tagata mautotogi se totogifuapauina pe afai ua latou fa'afaigaluegaina se sui su'esu'e e galue tuto'atasi mai pule o fale ma maua se nofoaga i fafo atu o le faila a lena sui. O totogifuapauina na totogiina e feteenai ma nei tulafono e mafai ona toe maua.

Na alu le Wet verhuurderschap i tua atu o le teuina

E lautele atu le Tulafono nai lo tupe. O le Mataupu 2 o loʻo faʻatulaga ai tulafono faʻale-atunuʻu mo tagata uma e ona fale ma tagata e faʻatalanoaina fale mautotogi. E manaʻomia ai le tagata e ona fale e:

• aloese mai faʻailoga i le filifilia o tagata mautotogi, ma faʻaaoga se faiga filifiliga manino;
• aloese mai taufaamataʻu, lea e aofia ai le taufaamata’u e taofia le toe faaleleia, motusia auaunaga pe taofia le tupe teu e fa’amalosia ai se tagata mautotogi;
• faamaumau le lisi i totonu o se maliega tusitusia;
• faʻailoa i le tagata mautotogi i se tusitusiga, i se gagana e malamalama i ai le tagata mautotogi, o latou aia tatau ma matafaioi — le auala e faʻatino ai le tupe teu ma le taimi e toe faʻafoʻi mai ai, le auala e totogi ai totogi o auaunaga, faʻamatalaga faʻafesoʻotaʻi a le matai fale ma le nofoaga e lipoti atu ai le munisipali (le tiute fa'amatalaga). E lē gata i tagata faigaluega femalagaa’i le mana’oga o le gagana, o lea mo se tagata mautotogi faavaomalo o lona uiga i le faatinoga e tatau ona tu’uina atu fa’amatalaga i le Igilisi;
• ia matau le tapulaa o le teuina o tupe ma tulafono o le totogi o auaunaga, ma aua ne'i totogiina ni totogifuapauina faalua a le ofisa;
• ia usita'ia tulafono fa'aopoopo pe afai o le tagata mautotogi o se tagata faigaluega mai le EU, e aofia ai se maliega lisi e ese mai le konekarate faigaluega ma fa'amatalaga mana'omia i se gagana e malamalama i ai le tagata faigaluega.

O le Matāʻupu 3 e manaʻomia ai matai fale ma tagata e faʻafesoʻotaʻi o loʻo lisiina fale i le taimi o se pisinisi ina ia i ai se metotia tusitusia e puipuia ai le faʻailoga tagata i fale, ma ia lolomiina ma faʻaaogaina.

O le nofoaga e lipotia ai e le munisipali ma le faʻamalosia o tulafono

Talu mai le aso 1 o Ianuari 2024 e tatau i malo uma ona faʻagaoioia se nofoaga e lipotia ai (laina telefoni) i lalo o le mataupu 4: tulaga maualalo, saoloto, ma tatala i lipoti e lē o ta’ua ai igoa e uiga i amioga lē mana’omia e fa’atau atu ai. Eindhoven ma Amsterdam e lua uma e faʻagaoioia le tasi. O se lipoti e lē o se tagi mo tupe — o le a lē faʻatonuina e le meldpunt le toe totogiina o lau tupe teu — ae e faʻaosofia ai le matafaioi vaʻavaʻaia a le munisipale.

E fa'ateleina le fa'amalosia. O le soliga muamua e masani ona aumaia ai se lapata'iga, e fa'ailoa mai ai o le isi soliga e ono i'u ai i se sala tupe ma le fa'asalalauina o fa'amatalaga a le tagata solitulafono. O soliga faifaipea pe ogaoga e mafai ona fa'afetaui i se poloaiga e noatia i se totogi fa'asalaga (le onder mulimuli dwangsom) or administrative coercion, and with fines. Article 19 of the Wet goed verhuurderschap sets the maximum at a fine of the fourth category, rising to the fifth category for a landlord who breaches the same rule again within four years. The sum attaching to each category is fixed in article 23 of the Dutch Criminal Code (Wetboek van Strafrecht) and is adjusted periodically, so the current figure should be read there rather than taken from a number quoted elsewhere. As a last resort the municipality can pulea le pulega o le meatotino. I lalo o le mataupu 5 e ono manaʻomia foʻi se pemita e lisi ai i nofoaga ua atofaina.

O le fea auala e ui ai

E masani ona filifili e tagata mautotogi ma ē e ona fale le nofoaga sese ma maumau ai masina. E eseese fa'amoemoega o nei auala e tolu ma e mafai ona fa'aaogaina fa'atasi.

A deposit claim belongs, if it cannot be settled, before the subdistrict court; proceedings there do not require a lawyer. Service charge disputes are the Huurcommissie’s territory and much cheaper: the fee (leges) is a modest fixed amount for a tenant or other natural person and considerably higher for a landlord or other legal person. The rates are set by ministerial regulation and published by the Huurcommissie, so check the current figure there before applying. After a Huurcommissie decision a dissatisfied party may issue a summons before the subdistrict court within valu vaiaso; pe afai na faia e le taitaifono na o ia le faaiuga, o se tetee (tetee) e mafai ona tuuina atu i totonu tolu vaiaso.

Tapulaʻa taimi

Mo totogi o auaunaga, o le mataupu 260 o le Tusi 7 o le Tulafono Fa'asivile e fa'atagaina ai se talosaga i le Huurcommissie e aofia ai le le sili atu i le sefululua masina i le vaega tau, e faia i totonu o le luasefulufa masina talu ona mae'a le vaitaimi e tatau ona tu'uina atu ai le fa'amatalaga fa'aletausaga. Afai e misia lena fa'amalama ma e tapunia ai le auala a le Huurcommissie.

O se talosaga mo le toe totogiina o le tupe teu o se talosaga masani mo le faatinoga, e noatia i le vaitaimi faatapulaaina e lima tausaga i le mataupu 307 o le Tusi 3 o le Tulafono Faa-Sivile. E lima tausaga e tele, ae o le faatuai e taugata ai faamaoniga, o lea e manaomia ai le totogiina vave i le tusi; o se talosaga e faalavelaveina ai foi le tapulaa.

Ta'iala fa'atino

Mo tagata mautotogi

• A'o le'i sainia, siaki le tupe teu fa'atusatusa i le totogi o le lisi e lua masina ma fesili i so'o se konekarate, pulega po'o le totogifuapauina o le lisi.
• Ia fa'amalosi e fai se lipoti o le siakiina (opnamestaat) sainia e itu e lua, pu'e ata o potu ta'itasi ua uma ona fa'amaumauina, ma fa'amaumau faitauga o mita.
• Taofi se fa'amaoniga o le totogiina o le tupe teu ma totogi muamua uma o auaunaga, ma tu'u atu i le pule o le fale lou tuatusi fou ma fa'amatalaga o le faletupe i se tusitusiga pe a e alu ese.
• Tusi i le api talaaga le aso 1 o Iulai mo le faamatalaga o le totogifuapauina o auaunaga o le tausaga ua tea, ma matau le vaitaimi e luasefulufa masina.
• Afai e te'a le taimi atofaina, auina atu se talosaga tusitusia faatasi ai ma se vaitaimi puupuu ma manino mo le totogiina; afai e le manuia, lipoti atu i le meldpunt ma iloilo taualumaga a le faamasinoga.

Mo ē ona fale

• Fa'atulaga au pepa e tusa ai: se maliega tusitusia, fa'atasi ai ma se pepa fa'amatalaga e aofia ai le tupe teu, totogifuapauina o tautua, au fa'amatalaga fa'afeso'ota'i ma le meldpunt — i le gagana Peretania lea e te fa'afaigaluega ai tagata mai fafo.
• Aua lava ne'i e taliaina le totogi o le lisi e sili atu i le lua masina i se lisi fou, ma aua ne'i e liua le tupe faasili i se totogifuapauina.
• Siaki i le amataga ma le faaiuga, i se tusitusiga ma e sili pe a iai le tagata mautotogi.
• Toe totogi i totonu o aso e sefulufa pe afai e te le toesea se mea; afai e te toesea, toe totogi le paleni e le'i finauina ma auina atu se fa'amatalaga atoa tusitusia i totonu o aso e tolusefulu, fa'atasi ai ma pili i tua atu. Aua le totogiina ni mea ua faaleagaina pe toe teuteuina masani.
• Auina atu le faʻamatalaga faaletausaga aʻo leʻi oo i le aso 1 o Iulai, ua faʻamatalaina auiliili ma faʻavae i luga o tau moni, ma sauniuni mo le lisi ua tapunia o le a amata faamamaluina i le aso 1 o Ianuari 2027.