Fa'atautaia o Tulafono o le Lisi i Holani: Fautuaga Taua mo Pule o Fale ma Tagata Lisi

Dutch rental law changed substantially on 1 July 2024, when two statutes took effect on the same day and altered both what a landlord may charge and how long a tenancy lasts.

The Fixed-Term Tenancies Act ended the general possibility of a temporary tenancy for independent living space. Such a tenancy is now in principle concluded for an indefinite period, and temporary letting remains possible only in the situations the legislation lists — among them letting to defined groups such as students and people in urgent housing need, letting while the landlord is temporarily living elsewhere and intends to return, and letting during a tenant’s temporary absence. A contract that does not meet the conditions for one of those categories is simply a tenancy for an indefinite period, with full security of tenure.

The Affordable Rent Act extended the points system to the mid-market segment, so that for a much larger part of the housing stock the characteristics of the property determine a maximum rent. A rent above that maximum can be reduced by the Rent Tribunal, and municipalities have been given enforcement powers of their own, which means a landlord can now be fined for charging too much rather than merely having the rent adjusted.

For landlords the practical consequences are immediate: existing model contracts need reviewing, the points assessment must be carried out and provided to the tenant, and the rules on what may be charged as service costs are enforced. For tenants, the six months after the start of a tenancy are the window in which an excessive starting rent can be challenged without limitation.

This article sets out what changed, what still applies to existing contracts, and what each party should do now.

A closer look at the new rental rules

Why rental rules are so important

O tulafono o fale mautotogi o le fatu lea o le auala e lisi ai e tagata fale ma ofisa i le Netherlands atoa. I le tausaga a sau, o mataupu e pei o le le lava o fale, le maualuga o totogi mautotogi, ma le pulea malosi e le malo o loʻo faʻateleina ai le taua o nei tulafono. O le suʻesuʻega talu ai nei mai Pararius o loʻo faʻaalia ai o loʻo faʻatupulaʻia le mamafa i luga o tagata e ona fale ma tagata e lisi. O le paleni i le va o le puipuiga ma le tiutetauave o loʻo vave ona suia, o lea e taua ai le iloa o lou tulaga faaletulafono ma tausisia nei suiga taua o tulafono faatonutonu.

O nei manaʻoga fou e lē gata ina suia ai konekarate taʻitasi ae toe faʻatulagaina foʻi le maketi atoa o fale mautotogi. O loʻo faʻalauiloa mai e fono a le lotoifale ni siaki mautu i meatotino mautotogi, ae o sini faʻatumauina o loʻo taʻitaʻia ai faʻaiuga faʻafaigaluega. O tagata faʻatau faavaomalo e le masani i tulafono tau fale mautotogi a Holani atonu e faigata tele nei faʻafouga. O le malamalama i le ata lautele o aga masani o fale mautotogi e mafai ona fesoasoani ia te oe e faʻatautaia nei vaega faigata ma le mautinoa.

O le a le mea e soso'o mai

I le vaʻai atu i luma, e tele ni suiga tāua i le vaega o fale mautotogi e tatau ona e iloa. O maliega faʻatekinolosi o fale mautotogi ua avea nei ma mea masani, faʻatasi ai ma le tekonolosi blockchain e faʻaleleia atili ai le saogalemu i konekarate. O loʻo faʻalauteleina foʻi le puleaina o fale mautotogi i tua atu o vaega masani, e aofia ai vaega sa leʻi faʻatonutonuina muamua. Ua lipotia mai e le NL Times e ono oso aʻe tau o fale mautotogi i nisi o vaega o maketi ogatotonu i le 7.7%, o lea e taua tele ai le iloa o puipuiga fou . E le gata i lea, o tulafono fou o le faʻaaogaina lelei o le malosi o lona uiga o loʻo i ai tiute faʻaopoopo a tagata e ona fanua e mafai ona suia tele ai fegalegaleaiga o fale mautotogi.

E tatau i tagata uma ona fetuutuunai i nei suiga. E manaʻomia e i latou e ona fale ona faʻaleleia a latou faiga ma pepa ina ia tausisia tulafono, ae e tatau i tagata mautotogi ona manino i aia tatau faaopoopo ua ia i latou nei. O kamupani e taulimaina fale faapisinisi pe pulea ni meatotino se tele o loʻo feagai ma se avega mamafa o le tausisia o tulafono, lea e ono oʻo atu ai i ni lamatiaga pe afai latou te leʻi sauni.

Breaking down rental contracts: what to look for

Ua tele suiga o konekarate lisi mai le taimi ua tuanaʻi. Ua aofia ai nei ni elemene fou e manaʻomia e atagia ai tulaga o maketi i aso nei. O nei pepa o loʻo avea pea ma faʻasinomaga autu mo le faʻamaninoina o matafaioi a le au pule fale ma tagata mautotogi. O le faia saʻo o ia mea e taua tele i le ʻalofia o feeseeseaʻiga ma le faʻamautinoaina e mafai e tagata uma ona faʻatino lelei a latou aia tatau. E faʻalagolago uma lava i le malamalama i faʻamatalaga autu o le konekarate.

Watch out for these key clauses

O se tasi o vaega tāua o konekarate fou mo le lisiina o fale o le taula’i lea i le fa’asaoina o le siosiomaga. O nei vaega o lo’o fa’amatala manino mai ai po’o ai e totogia le fa’aleleia atili o le fa’aaogaina lelei o le malosiaga ma le taimi e tatau ona faia ai na fa’aleleia atili. Fa’atasi ai ma le fa’amamafa i le ausiaina o sini o le tau, o nei tulafono ua sili atu ona fa’amalosi nai lo le taimi muamua. Ia mata’ituina fuaiupu o le fa’asaoina o le siosiomaga ina ia e iloa ai le mea o lo’o fa’amoemoeina.

Ua faigata fo'i vaega e aofia ai le umi ma le fa'amutaina o lisi. O le tele o konekarate ua ofoina atu nei ni fa'aopoopoga fa'apitoa e fa'alagolago i aga masani o maketi po'o le fa'atinoga o meatotino. O le mea sa avea muamua ma se vaitaimi fa'aaliga faigofie ua aofia ai nei ni vaega se tele e fa'atatau i le umi na e lisiina ai ma le ituaiga meatotino o lo'o a'afia ai. E o'o lava i le auala e fa'atatauina ai le si'itia o le lisi ua suia, ua fa'alagolago nei i le tele o fa'asinomaga nai lo le tapula'a e tasi le pasene. O le fa'afouina pea i nei suiga o konekarate o se mea e tatau ona faia.

Ua sili atu fo'i ona fa'apitoa auiliiliga o tausiga. O konekarate ua fa'ailoa manino mai ai po'o ai e taulimaina le ituaiga o toe fa'aleleia, fa'atasi ai ma le gauai fa'apitoa e tu'uina atu i faiga fa'atekonolosi ma atina'e o le malosiaga. E aofia ai fa'asologa fa'atulagaina ma taimi tali atu e le'i fa'alogoina muamua i maliega tuai. O le iloaina o nei auiliiliga o tausiga e fesoasoani e puipuia ai mea e ofo ai mulimuli ane.

Dodging common traps

E tele feeseeseaiga e uiga i le lisiina o fale mautotogi e amata i ni faaupuga e le manino pe fenumiai foi. O se faafitauli masani pe a feteenai vaega masani ma faaopoopoga masani, ma iu ai ina fenumiai ni savali e uiga i tiutetauave. E taua le toe iloilo toto’a o le konekarate atoa ina ia iloa ai nei feeseeseaiga a’o le’i avea ma ni faafitauli tetele. Ia mataala mo so’o se savali fenumiai ina ia taofia ai feeseeseaiga.

O le isi fa'aletonu masani o le le amana'iaina lea e konekarate o mana'oga fa'atekonolosi fa'aonaponei, e pei o aia tatau i luga o le initaneti, puleaina o foliga o fale atamai, po'o le le fa'alaua'iteleina o fa'amatalaga mo faiga e mata'ituina ai meatotino. Talu ai o nei mataupu e fou lava, e mafai ona le amana'iaina pe a le taulimaina lelei. Ia mautinoa o lau konekarate e fa'atatau manino i nei mana'oga fa'atekonolosi fa'aonaponei.

Mo i latou o loʻo feagai ma konekarate i le sili atu ma le tasi gagana, o eseesega o faʻaliliuga e mafai ona faʻaopoopoina ai le fenumiai. Ua faʻamatalaina e le Leiden International Centre o le maketi o fale mautotogi i Holani o loʻo faʻatupulaʻia pea e tuʻuina atu ai ni luʻitau tulaga ese mo tagata faʻavaomalo. E tusa lava pe maua se lomiga faʻa-Peretania, o le uluai tusitusiga Holani o loʻo tumau pea le tusitusiga aloaia, lea e mafai ona oʻo atu ai i le le malamalama i konekarate pe afai e te faʻalagolago naʻo le faʻaliliuga.

Knowing your rights and duties as a renter

What your rights really are

Ua faʻateleina puipuiga a ē mautotogi i le 2025, ma ua sili atu ona saogalemu ai ē mautotogi nai lo se isi lava taimi muamua. Ua sili atu ona faʻamalosia tulafono o le le faalauaiteleina o faamatalaga i le taimi nei, o lea e tatau ai i ē e ona fale ona mulimulitaʻi i taʻiala faʻapitoa aʻo leʻi mafai ona latou ulufale atu i lou fale. Ua avea le faʻasilasilaga muamua ma se manaʻoga moni, e masani ona ofoina atu se taimi e 48 itula seʻi vagana ua iai se faʻalavelave faʻafuaseʻi moni. Ia iloa ou aia tatau e le faalauaiteleina ai faamatalaga e fesoasoani ai e puipuia lou fale mai le saogalemu.

Ua fetuuna'i tulafono o le si'itia o le lisi ina ia faigofie ona vavaloina tau, aemaise lava i taulaga pisi. O aso nei, o si'itia o lisi e fuafuaina e fa'aaoga ai mea e pei o le tau o le soifuaga ma mea e mafai e tagata mautotogi ona gafatia, lea e fa'atutusa ai le faiga. Ua i ai nei le aia tatau a tagata mautotogi i ni fa'amatalaga manino pe afai e si'itia tau i luga atu o tapula'a masani. O nei suiga e faigofie ai ona malamalama i fetu'una'iga o tau.

Ua sili atu fo'i ona fa'amatalaina le faiga mo le taulimaina o talosaga mo le toe faaleleia. Ua i ai nei ni taimi fa'atulagaina manino mo ē e ona fale e faia ai se gaioiga, fa'atasi ai ma se faiga e iloa ai le eseesega i le va o fa'aleleiga fa'anatinati ma le tausiga masani. O le manino fa'apea e le gata ina fa'atulaga ai mea e fa'amoemoeina ae ofoina atu ai fo'i le puipuiga e ala i le va'ava'aia fa'alotoifale. O tulafono manino mo le toe faaleleia o lona uiga ua e iloa le mea e te fa'amoemoeina pe a tupu se mea sese.

Living up to your own responsibilities

E tusa lava pe ua fa'alauteleina aia tatau, ae o lo'o iai fo'i tiute taua a tagata mautotogi. O le tausia lelei o lou avanoa mautotogi e taua tele lava, aemaise lava pe a o'o mai i faiga fa'aeletise po'o mea fa'atekonolosi maualuluga e pei o le pulea o le tau. O le tele o lisi ua aofia ai fa'atonuga i le fa'aogaina lelei o nei faiga, o lea o le pipi'imau i ta'iala fa'aoga e taua tele mo le tausia o lou fale ia lelei ma saogalemu.

E faʻamoemoeina oe e lipoti vave soʻo se faʻafitauli. Afai e ono aʻafia le fua faʻatatau o le eletise o lou fale pe solia tulafono faʻalotoifale, faʻailoa i lou pule fale i se taimi vave e mafai ai. Atonu e iai ni faʻatulagaga faʻapitoa e mulimuli ai, ma o le faʻataunuʻuina o nei tiute o lipoti e fesoasoani e puipuia ou aia tatau pe a tulaʻi mai ni fesili mulimuli ane.

O le nofo i se fale e faʻasoa faʻatasi o lona uiga e tatau foʻi ona e mafaufau i tuaoi. O tulafono fou ua faʻatulaga ai nei ni tapulaʻa manino i le pisa, faʻamatala pe faʻapefea ona faʻaaogaina nofoaga faitele, ma faʻamatalaina faiga o le puleaina o otaota. O nei tulafono a le nuʻu ua mamanuina e fesoasoani ai i tagata uma e nonofo faʻatasi ma le filemu i totonu o taulaga tumutumu.

What landlords must do now

Mo tagata e ona fanua, ua tele suiga o tulafono. O mana'oga fou e ofoina atu se faiga manino mo le fa'afoeina o au meatotino ma le fa'atautaia o tagata mautotogi. O nei fa'afouga e uiga uma i le lelei o fale, tausia lelei tau, ma le lanu meamata. I Law & More, matou te fesoasoani ia e malamalama i nei mea tulaga fou a tagata e ona fanua ina ia mafai ona e feiloai ma i latou ma le mautinoa.

What landlords must now meet

Ua feagai nei matai fale ma tulaga maualuluga mo le tausiga o meatotino. E tatau ona e tausia lelei le puipuiga o le ea, ia mautinoa le sologa lelei o le ea, ma pulea le susū i le taimi atoa o le lisi. O le tausia o faamaumauga auiliili o galuega faaleleia ma faaleleiga taitasi ua avea nei ma mea e tatau ona fai ina ia faamaonia ai le tausisia pea o tulafono. O le ausiaina o nei tulaga faatonuina o tulaga o meatotino ua sili atu ona taua nai lo se isi lava taimi.

O le fa'aaogāina lelei o le malosiaga o se tasi lea o suiga tetele. E mana'omia i ē ona fale ona faia ni fa'aleleiga pe a sainia se lisi fou, pe a mae'a ni toe fa'afouga tetele, pe a fa'atulaga aso fa'atulagaina e tulafono fa'alotoifale. E eseese nei mana'oga e tusa ai ma le matua, tele, ma le ituaiga o meatotino. O le malamalama i nei tulafono fa'aleleia o le malosiaga o se mea taua tele lea mo le fa'aauau pea ona manuia.

Ua manino lelei nei tulafono faalilolilo mo ē e ona fanua. E manaʻomia ona i ai ni au tulafono faʻavae mo le ulufale atu i fanua, taulimaina ma le faʻaeteete faʻamatalaga a ē mautotogi, ma pulea lelei polokalama atamai e pei o masini faʻavevela poʻo meapueata. E tatau ona faʻamaumauina ma faʻasoa atu nei tulafono faʻavae i ē mautotogi, ma ia mautinoa o loʻo manino faiga faalilolilo mai le amataga.

How to stay on top of compliance

E fa'atulaga e le au fai fanua atamamai ni faiga atoatoa e tausisia ai tulafono nai lo le taulimaina o tulafono ta'itasi ta'itasi. O le tausia o se seti o pepa aloaia e aofia ai vaega uma o tulafono fa'atonutonu e le gata ina sefe ai le taimi ae puipuia ai fo'i fa'afitauli mai le see ese mai avanoa. O su'esu'ega masani o nei faiga e mafai ona fesoasoani ia te oe e pu'e ai so'o se avanoa a'o le'i avea ma fa'afitauli, ma fa'amautinoa ai ni faiga malolosi e tausisia ai tulafono.

E taua tele fo'i le fa'atumauina o fesoota'iga tatala ma ē e te nofo mautotogi i le fale. Ia talanoaina ma le fa'amaoni faasologa o galuega toe fa'aleleia, fa'aleleiga o lo'o lumana'i, ma so'o se suiga o tulafono. O le fa'aaogaina o meafaigaluega fa'atekinolosi fa'atasi ai ma le teuina o fa'amaumauga otometi e mafai ona fesoasoani e puipuia itu uma e lua ma fa'afaigofie ai le faiga o le pulega. O fesoota'iga lelei e faia ai se eseesega tele.

Ma le mea mulimuli, o le faafaigaluegaina o tagata tomai faapitoa sa'o mo asiasiga ma toe faaleleia e sili atu ona taua nai lo se isi lava taimi. O tulaga faatonuina fou o lona uiga o le iloiloga o le malosi ma le faaleleia atili o le lelei o le galuega e manaomia ai tagata tomai faapitoa ua faamaonia, o lea e taua tele ai le filifilia o le konekarate sa'o. Filifili tagata tomai faapitoa sa'o e tausia lou fanua i se tulaga sili ona lelei ma ia tausisia tulafono fou uma.

Wrapping up: keeping up with the new rental rules

What you should remember and do next

O le taulimaina o tulafono fou o le lisiina o fale mo le 2025 o lona uiga o le mataala, fuafua muamua, ma o nisi taimi e maua ai fautuaga fa'apitoa. E tatau i le au fa'atau fale ma le au mautotogi ona toe iloilo a latou konekarate e iloa ai vaega atonu e mana'omia ona fa'afouina. O le tausia o fa'amaumauga auiliili o toe fa'aleleia uma, fesoota'iga, ma taumafaiga tau tausiga e mafai ona ofoina atu ai le puipuiga taua pe a tula'i mai ni feeseesea'iga. Ia mata'ituina pea au fegalegaleaiga taua i meatotino ina ia tumau ai i se tulaga mautu.

Looking forward: what lies beyond

O suiga i tulafono o fale mautotogi o loʻo faʻaalia ai se suiga agai i fale mautotogi e sili atu ona saogalemu, se lumanaʻi lanumeamata, ma fefaʻatauaʻiga talafeagai mo tagata uma. E ui o manaʻoga e faigata, ae latou te aumaia foʻi le manino ma le mafai ona vavaloina, lea e mafai ona aoga i tagata e ona fale ma tagata mautotogi. Faatasi ai ma ni taiala manino, e mafai e itu uma ona fiafia i maliega lisi e sili atu ona sologa lelei ma talafeagai. O se faiga lisi talafeagai e taua ia i tatou uma.

Matou te iloa o nei tulafono fou uma e mafai ona tele le taulimaina, aemaise lava pe afai e te faʻafetaui le puleaina o meatotino ma isi galuega. I Law & More, o lo'o sauni la matou 'au e tele gagana e tu'uina atu fautuaga e fetaui ma ou mana'oga fa'apitoa, pe o oe o se tagata e ona fanua, se vaega o se kamupani fa'ava-o-malo, po'o se tagata mautotogi e fia iloa au aia tatau. Maua le lagolago e te manaʻomia e faʻatautaia nei suiga ma le mautinoa, ma tuʻu le matou poto masani e galue mo oe fesoasoani fa'aletulafono.

Mana'omia ta'iala fa'apitoa ile fa'atautaia o tulafono mautotogi a Dutch ile 2025? Fa'afeso'ota'i la matou 'au fa'apitoa ile Law & More i aso nei ina ia mautinoa o au maliliega ma faʻataʻitaʻiga e fetaui ma manaʻoga o loʻo iai nei. Faatasi ai ma ofisa i totonu Eindhoven ma Amsterdam, ua matou sauni e tu'uina atu le lagolago fa'apitoa e te mana'omia e fa'atautaia ai nei tulafono lavelave ma le mautinoa.