Erfpacht: fa'amatalaga mo tagata fa'atau mo le lisi umi o fanua i Netherlands

Afai o oe o buying a home in the Netherlands, aemaise lava i totonu Amsterdam, e ono fai mai fa'amatalaga auiliili o le meatotino o pepa fa'aopoopo. O lea la e te lē o faʻatauina le fanua, ae o se aia tatau faʻatapulaʻaina i luga o le fanua o se isi tagata, i luga o tuutuuga na tusia e lena tagata e ona le fanua, o nisi taimi i le seneturi ua mavae. O na tuutuuga e filifili ai le mea e te totogia, mo le umi, ma pe o le a nonō atu e se faletupe.

O le ā le erfpacht i le tulafono o meatotino a Holani

O le Erfpacht o se aia tatau fa'atapula'aina moni ( beperkt recht ) e tu'uina atu ai i lē e ona, le erfpachter , le aia tatau e umia ma fa'aaoga meatotino tumau a se isi tagata (mataupu 5:85 BW). E tumau pea le pule o le fanua o le e ona le fanua. O le aia tatau a le erfpachter o se aia tatau i tua, ae le o se aia tatau fa'akonekarate: ua resitalaina i le Resitala o Fanua (Kadaster), e mafai ona fa'atau atu, mokesi ma mautofi, ma e tumau pea pe a uma ona fa'atau atu le fanua.

E mafai e le pepa faamaonia ona faamalosia le erfpachter e totogi se aofaiga faavaitaimi, o le lisi autu po o le lisi o le eleele (mataupu 5:85 BW). E le o se tulafono e manaomia ai se lisi autu, ae toetoe lava o erfpacht uma e nonofo ai e iai lea. A leai, e iai i le erfpachter le faaaogaina lautele o le mea e tatau ona iai i le pule (mataupu 5:89 BW), e aofia ai fua o le fanua ma le aia tatau e lisi ai, ma e pa'u atu ia te ia le toe faaleleia. O le mea e le tatau ona ia faia o le suia lea o le nofoaga e alu i ai le fanua, pe faatino galuega o loo taofia e tuutuuga i le maliega a le pule.

O le umiaina atoa ( volle eigendom ) e fa'avavau, e leai se totogi e teu ai ma e na'o le tulafono lautele e tali atu i ai. E fa'atinoina le Erfpacht i luga o le fanua o se isi tagata, e pulea e tuutuuga a lena tagata e ona, ma e mafai ona toe teuteuina pe fa'amutaina. O se fale mautotogi i luga o le erfpacht ma se tulafono fa'atonutonu e masani ona itiiti ifo lona tau nai lo le fale lava lea e tasi o lo'o umiaina atoa, ma e le o taimi uma e va'aia ai le va i le tau o lo'o talosagaina.

Erfpacht, opstal ma se lisi o se fale

• Erfpacht e tuʻuina atu ai le aia tatau e umia ma faʻaaoga ai le fanua o se isi tagata (mataupu 5:85 BW). O fale i luga o le fanua e masani ona avea ma vaega o le aia tatau erfpacht.
• Opstal, o le aia tatau i luga o fanua (mataupu 5:101 BW), e tuʻuina atu ai le aia tatau e iai pe maua ni fale, galuega poʻo ni togālaau i totonu, i luga poʻo luga aʻe o le fanua o se isi tagata, ma solia ai le tulafono e faʻapea o se fale e ana le e ona le eleele. Atonu e iai se totogi e taʻua o le tauimasui, ma e masani ona tuʻuina atu o se aia tatau faʻalagolago faʻatasi ma le erfpacht poʻo se lisi - mo se uaea, paneta o le la - e ui lava e mafai ona tu na o ia. O tulafono faʻaletulafono i luga o le erfpacht e faʻatatau tutusa ma le aia tatau o mea i luga (mataupu 5:104 BW).
• Totogi, o se lisi o se fale poʻo se nofoaga e nonofo ai, o se konekarate, ae le o se aia tatau moni: leai se aia tatau e resitalaina, leai se mokesi, ma e faʻaoga tulafono o le lisi o le Tusi 7 BW. E totogi e se tagata lisi le lisi mo le nofoia; e totogi e se erfpachter se tulafono faʻavae mo se aia tatau i meatotino o loʻo ia te ia ma e mafai ona faʻatau atu.

O le pepa o le maliega ma tuutuuga lautele

O se aia tatau erfpacht e faia e ala i le pepa fa'amaonia a le notarial ma resitalaina i totonu o resitala a le lautele. O le erfpachtakte e fa'atulaga ai tuutuuga ta'itasi - fuafuaga, vaitaimi, tulafono muamua, fa'aaogaina fa'atagaina - ona toetoe lava a fa'alauiloa mai ai lea o se seti o algemene bepalingen e talafeagai. O na tuutuuga lautele o le ute lea o le maliega: faiga o le toe teuteuga, tulafono o le fa'atau, mana'oga o maliega, faiga o taui, ma pule e fa'amutaina ai.

O tuutuuga o le tausaga na tuʻuina atu ai e pulea

O le manatu lea e masani ona misia, ma e taua tele. E lē na o le tasi le seti o tuutuuga o se munisipale ae o se faasologa, e tuuina atu i tausaga eseese, e pulea taitasi ai fanua ua tuuina atu i lalo o lea tuutuuga. AmsterdamO fa'ailoga e fa'ailoaina i tausaga — e aofia ai le AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 ma le 2016, o le AB 1994, AB 2000 ma le AB 2016 o fa'asologa ia e masani ona maua i aso nei. E le o ni eseesega fa'apitoa: o seti tuai e mafai ona tu'uina atu i le pule le pule lautele i le toe teuteuga ma aia tatau tau taui.

O le fesili e lē o le “o a tulaga o le erfpacht i lenei aai?” ae o le “o fea seti e faʻatatau i ai?” lea plot?” The answer is at the Kadaster: the deed of establishment and any later deeds of amendment name the conditions by year. Ask your notary to obtain the deed and the full text of those conditions and to read them — not a summary, not the agent’s paragraph.

O le lisi o le eleele (canon)

O le tulafono faavae o le totogi faavaitaimi mo le faʻaaogaina o le fanua. O le fausaga masani o se pasene faavae e faʻaaogaina i se tau o le fanua ua fuafuaina, e maua mai i le vaega totoe, mai se vaega o le tau o le fanua, pe mai se faasologa. I totonu Amsterdam O lena mea taua o le buurtstraatquote, lea e faʻaalia ai le tau o le fanua o se vaega o le tau o le meatotino mo le auala o loʻo aʻafia ai.

I le va o teuteuga, o le tele o tulaga faʻaonaponei e faʻasino i tausaga taʻitasi le tulafono faʻavae e faʻasaga i le faʻasino i tau o oloa a tagata faʻatau. O le faʻasino i tau o oloa e le o se toe teuteuga: e siaki ai le tau o le soifuaga ma e mafai ona vavaloina, ae o le toe teuteuga e toe setiina ai le tau o fanua autu ma e mafai ona faʻateleina le tulafono faʻavae. O le le totogiina e mafai ona iu ai ina leiloa le aia tatau a le tagata lisi.

O ituaiga e tolu o le erfpacht

O le Voortdurend ma le eeuwigdurend e fa'aliliuina uma o le "perpetual" i fa'amatalaga fa'a-Peretania. E le tutusa, ma e tele se tupe e maua mai ai i le eseesega. O se aia tatau perpetual i le umi e mafai fo'i ona fa'atauina se canon mo na'o se vaitaimi: o le umi ma le fa'atau mai o ni fesili eseese.

Toe teuteuga i le faaiuga o se vaitaimi: o le lamatiaga tau tupe sili ona tele

Mo le fa'aauauina o le erfpacht, o le fa'ai'uga o se vaitaimi e mafai ai e le pule o le fanua ona toe setiina le tulafono fa'avae i le tau o le fanua o lo'o iai nei. Talu ai ona o vaitaimi e tele tausaga e alu ai ma ua si'itia tele tau o fanua i taulaga i Holani, o le tulafono fou e mafai ona avea ma se fa'atelega tele o le tulafono tuai.

• E lē faasolosolo malie. E oo mai le faatupulaia i le laasaga e tasi, i se aso na atofaina i le tele o tausaga ua mavae.
• O loʻo tumau pea le masini i tulaga tuai. I lalo o nisi seti tuai, e lautele le pule faitalia a lē e ona ma e faʻatapulaʻaina le luʻitau i se faiga faʻavae o le iloiloga nai lo se faʻamasinoga.
• E vaʻavaʻai mamao tagata nonō tupe. O se aso lata mai o le toe teuteuga e aʻafia ai lau nonogatupe ma le maketi o le toe faʻatau atu o le a e feagai.

A'o le'i sainia, fa'atulaga le aso e muta ai le vaitaimi o lo'o iai nei, le faiga o le toe teuteuga, ma — pe a fa'asalalauina fuainumera fa'ailoa — po'o le a le tulafono pe a toe teuteuina i le aso. Afai o lo'o faia se toe teuteuga, e tatau ona va'ai i le aso e gata ai le ofo ma so'o se tete'e.

Fa'atauina o le lisi mai le eleele (afkoop)

Nai lo le totogiina o se aitalafu faaletulafono, e ono mafai e le erfpachter ona faʻatau ese mo se tupe faavae. E totogi muamua e le Afkoop le aitalafu faaletulafono mo le vaega o totoe o le vaitaimi o loʻo iai nei; a maeʻa lena vaitaimi, e toe faʻafouina le noataga i tuutuuga ua toe teuteuina, o lea e mafai ai ona aofia se meatotino ua faʻasalalauina o se "aitalafu faaletulafono na faʻatau ese" seʻia oʻo i se aso ua latalata tele. E tape e le Eeuwigdurende afkoop le aitalafu faaletulafono e faʻavavau, e aunoa ma se toe teuteuga i le lumanaʻi.

Buying off is not buying the land: the freehold stays with the owner, only the payment obligation ends, and the conditions still govern use and consent. Whether a buy-off must be offered, how it is calculated and whether it can be done mid-period are matters for the conditions, not general law. It is effected by notarial deed and registered. The tax treatment follows the same distinction, and it is not the same for a periodic canon as for a capital buy-off, so have the consequences of the route you choose confirmed by a tax adviser before you commit to it.

Amsterdammai le fa'aauauina i le erfpacht tumau

Amsterdam O le mafuaʻaga lea e tāua ai lenei autu i le toʻatele o tagata faʻatau mai fafo: o le tele o fale o le aʻai o loʻo i luga o fanua lisi a le malo, ma o loʻo faʻaauau pea ona faʻaaogaina le erfpacht ma toe teuteuina i lea taimi ma lea taimi.

Mai le 2016 na amata ai e le malo ona tuʻuina atu le perpetual erfpacht mo tupe fesoasoani fou i lalo o se seti fou o tuutuuga lautele, ma tatalaina se fuafuaga e faʻataga ai i latou o loʻo umia lisi o loʻo iai nei ona sui ( overstappen ). E talosaga le tagata e umia lisi mo se ofo e faʻamaonia ai se perpetual canon poʻo se aofaʻiga faʻatau tumau, e fuafuaina mai le tau o le fanua i se taimi faʻasino; o le taliaina e oʻo atu ai i se pepa o le teuteuga, e resitalaina i le Kadaster.

O le itu taua tau tupe o le aso fa'asino ma le fa'aitiitiga. O talosaga na faia a'o le'i o'o i le aso 8 o Ianuari 2020 na fuafuaina i luga o tuutuuga sili atu ona lelei nai lo o aso mulimuli ane: o le aso lea o le aso fa'asino e pulea ai le aia tatau i le totogi fa'aopoopo o le fesuia'iga lelei ma le fa'aitiitiga i luga o le tau o le fanua, o le tau o le fanua lava ia e maua mai le tau o meatotino e ala i le buurtstraatquote. O fa'atulagaga lona lua mo i latou na misia lena aso ua mulimuli mai talu mai lena taimi, ta'itasi i luga o ona lava tuutuuga ma lona lava aso tapunia, ma e fa'atulaga e le munisipale na'o ia nai lo le tulafono. Pe o tatala se fa'amalama mo se meatotino fa'apitoa, ma le a le fuafuaga, o se mea lea e tatau ona fa'atuina mai le fuafuaga a le munisipale lava ia na lolomiina a'o le'i faia lau tautinoga: fesili i le fa'atau mo so'o se ofo ua uma ona tu'uina atu, ma siaki le aso fa'atulagaina o lo'o iai nei sa'o ma le munisipale. O le eseesega i le va o le tasi fa'avae o le fuafuaga ma le isi e o'o atu i le sefulu afe euros.

Three practical points follow from this:

• Fa'amautu mea o lo'o i ai i le tagata fa'atau. O le erfpacht faifai pea; o le erfpacht faifai pea ma se suiga ua talosagaina ae le'i mae'a; o le erfpacht tumau ma se tulafono fa'asino igoa; ma le erfpacht tumau ua fa'atauina e fa'avavau o aseta eseese e fa i tau e fa.
• O se ofo e lē o se fesuia'iga. Se'ia vagana ua fa'amaonia ma resitalaina le pepa o le teuteuga, e tumau pea le meatotino i le faiga tuai. Pe mafai e se tagata fa'atau ona toe fa'aaogaina se ofo o lo'o le'i fa'atauina, ma o afea, o se mataupu lea e fa'atatau i tuutuuga o le fuafuaga.
• Suiga o fuafuaga a le malo. AmsterdamO le faiga faavae a le erfpacht o loʻo finauina ma ua toe teuteuina soo; o aso atofaina, faʻaitiitiga, tau o fanua ma pasene masani e eseese mai lea tausaga i lea tausaga. E leai se mea iinei e faʻaalia ai le tulaga i le aso e te faʻatau ai.

Erfpacht tumaoti: tagata atia'e, fa'alapotopotoga ma tagata e ona fa'alapotopotoga

E lisiina fo'i fanua i se lisi umi e le au atia'e fale, fa'alapotopotoga fa'apisinisi, fa'alapotopotoga teu fa'afaigaluega, fa'avae alofa ma tagata e ona fanua tumaoti. E tutusa lava le tulafono; e masani ona le fa'apea tuutuuga.

O tulaga tumaoti e masani ona le lelei tele i ni auala e iloagofie: o vaitaimi pupuu pe tumau e aunoa ma se faaauauina; o le toe teuteuga i ni vaitaimi pupuu, o nisi taimi i tausaga uma e lima pe sefulu; o le toe teuteuga e fesoʻotaʻi ma le tau o meatotino nai lo le tau o fanua, o lea o faʻaleleiga a le tagata lisi lava ia e faʻamalosia ai le faʻaopoopoga; e le aofia ai pe faʻatapulaʻaina le taui; manaʻoga lautele o le maliega i luga o le lisiina, suiga ma le faʻatau atu. O nisi o fuafuaga e faʻatau atu i tagata faʻatau muamua, lea e taofia ai e le faʻatau atu le fanua e faʻaitiitia ai le tau, o ni fausaga erfpacht o lenei ituaiga.

O se munisipale o se faʻalapotopotoga tumau e iai ni tapulaʻa faʻapolokiki ma se naunautaʻiga i se maketi fale e galue lelei; o se tagata e ona fanua tumaoti e umia se tupe teufaafaigaluega. O le mea lea e le leaga ai le erfpacht tumaoti, ae aua lava neʻi manatu o ona tulaga e tutusa ma tulaga o le munisipale atonu na faitau i ai se tagata faʻatau.

Totogi i le faaiuga o le lisi

A muta se aia tatau erfpacht, e agavaa le sa avea muamua ma erfpachter i le mataupu faavae mo se taui mo le tau o fale, galuega ma faatoaga na ia fausia e ia lava pe maua mai lona muamua e aunoa ma se totogi (mataupu 5:99 BW), ma e mafai ona taofia le meatotino seia oo ina totogiina lena taui (mataupu 5:100 BW).

E lua agavaa e tāua. E mafai ona fa'atapula'aina pe fa'ate'aina le aia tatau e le pepa o le maliega i totonu o tapula'a e fa'atagaina e le tulafono, ma e masani ona faia fa'apea e tuutuuga tuai tumaoti. Ma o le taui lea mo fale, ae le o le va i le va o le tau o le lisi ma le tau o le umia saoloto: o se tagata e umia le lisi e muta lona aia tatau le tumau e le mauaina le tau maketi o le fale. Afai e ta'ua e tuutuuga le "tau o fale", o le fa'avae o le iloiloga e filifili mea uma.

O le tulaga o le tagata nonō mokesi

E mafai ona mokesi se aia tatau erfpacht ma o le tele o tagata nono tupe Holani o le a nono atu i luga o fanua lisi. Pe o le a nono atu e se tagata nono tupe lau fanua e toetoe lava a faalagolago atoa i tuutuuga lautele. E iloilo e tagata nono tupe le ituaiga o aia tatau ma, afai e le tumau, le umi o totoe e faasaga i le umi o le nonogatupe; pe ua mautu le tulafono faavae, ua faavasegaina pe tatala mo le toe iloiloga, ma le taimi e pa'ū ai le isi iloiloga; pe mafai e le faamutaina ona faaleagaina le puipuiga; pe tatau ona logoina le tagata nono tupe ma faatagaina e faaleleia se faaletonu; ma pe o le a tumau pea le taui i le iuga.

Two things make this workable. The standard conditions of the large municipalities are generally accepted by the main lenders, so a purchase on them rarely raises a financing question. Private erfpacht is the harder case, because the conditions are whatever the landowner has drawn up. There the acceptability of the construction has to be established for that specific set of conditions, with the lender and, where it is involved, with the mortgage guarantor. Where a national mortgage guarantee (NHG) is sought, the position is published. The NHG conditions and standards, republished each year, accept traditional erfpacht, but they set requirements on the remaining term of the lease measured against the term of the loan, and those requirements are stricter for rights created before 1 January 1992, when the statutory entitlement to compensation for buildings took effect. A construction that is not traditional, and any form of buyer support (kopersteun), e tatau ona talia e le NHG lava ia, ma e lolomiina e le NHG le lisi o fauga ua latou taliaina. O se tasi e le o iai i lena lisi o le a le faatupeina e le NHG.

E leai se mea e puipuia e se tuutuuga tau tupe ( financieringsvoorbehoud ) pe afai e leʻi oʻo atu le talosaga i le tagata na nonō atu le nonogatupe faʻatasi ai ma tuutuuga o le lisi ua faʻapipiʻi atu.

Fa'atau atu: maliega ma aitalafu tuai

E mafai ona fesiita'i se aia tatau erfpacht, ae o le pepa o le maliega e ono mana'omia ai le maliega a le tagata e ona le fanua i se fesiitaiga po'o se vaevaega (mataupu 5:91 BW); afai e teena le maliega, e fa'atagaina e le tulafono e sui i le fa'atagaga a le fa'amasinoga. I le tele o pulega a le malo, o le maliega o se faiga masani, ae aua lava ne'i manatu i ai: e tatau ona fetaui le taimi atofaina ma le mae'a ai, ma o tuutuuga e ono mana'omia ai le leai o ni aitalafu tuai ma leai se soliga o lo'o totoe.

Arrears follow the right: the acquirer and the seller are jointly and severally liable for the canon that fell due in the five years before the transfer (art. 5:92 BW). The notary should obtain a written statement from the landowner on the canon position, arrears, charges and alleged breaches.

Fa'amutaina e le pule o le fanua

E mafai e le tagata e ona le fanua ona faamuta le erfpacht (fa'alavelave) where the canon has gone unpaid for two consecutive years, or the erfpachter is in serious breach (art. 5:87 BW). The formalities are strict and they protect the lender: termination is effected by bailiff’s writ, at least one month before the date against which it is given where the ground is default, and it must be served within eight days on anyone registered as a mortgagee or other limited right holder, so the bank can step in and cure the arrears (art. 5:87, art. 5:88 BW). Separately, once twenty-five years have passed since the erfpacht was created, either party may ask the court to amend or terminate it for unforeseen circumstances (art. 5:97 BW) — a narrow route, not a remedy against a canon that has merely become expensive.

Mea e tatau ona siaki e le tagata faʻatau aʻo leʻi sainia

• O le pepa faamaonia o le faavaeina ua resitalaina ma pepa faamaonia uma o teuteuga po o le faatauina mulimuli ane.
• O fea seti o tuutuuga lautele e faʻaaoga, i le tausaga, ma lona tusitusiga atoa.
• Pe o le aia tatau e le tumau, faaauau pea pe faavavau, ma le aso tonu e muta ai pe o le aso e muta ai le vaitaimi.
• O le tulafono faavae o loʻo iai nei, lona faʻavae o le faʻasino igoa, ma pe faʻatauina mai - afai o lea, seʻia oʻo i le taimi.
• O le aso ma le auala e sosoo ai o le toe teuteuga, ma so'o se faiga o le toe teuteuga po'o le suiga o lo'o fa'agasolo.
• Pe manaʻomia le maliega a le pule o le fanua mo le fesiitaiga, ma le umi e alu ai.
• O se fa'amatalaga tusitusia mai le tagata e ona le fanua e uiga i aitalafu ua tuai, moliaga ma soliga o tulafono ua tu'ua'ia.
• Fa'amaoniga tusitusia mai le tagata na nonō atu tupe o le a ia nonō atu tupe e tusa ai ma nei tuutuuga.
• Mo fale mautotogi: pe faʻapefea ona fegalegaleai le lisi ma le asosi a le au pule, ma o ai e totogia le aofaʻi masani.
• mo Amsterdam: le tulaga ua lomia nei a le munisipale i le fesuiaʻiga, i le aso na faʻatau ai.

E lē o se fa'aletonu le Erfpacht. Faatasi ai ma pepa o meatotino o loo i ou luma, o se auala e sili atu ona fa'apitoa mo le taofia o meatotino, ma e mafai ona atoatoa lelei. O mea sese e faia e tagata fa'atau o ē e taulimaina le palakalafa o le lisi e pei o se fa'ata'ita'iga masani.