Le Tulafono Tau Mautotogi (Wet betaalbare huur)

Talu mai le aso 1 o Iulai 2024, ua tele atu tulafono a Netherlands i lana maketi lisi nai lo le mea sa i ai muamua. O le Tulafono o le Totogi Maualalo — le Tulafono o le Totogi Fa'atauva'a — fa'alauteleina le puleaina o le lisi mai fale mautotogi lautele i le vaega ogatotonu o maketi, fa'amalosia le faiga o togi nai lo le avea ma fua fa'atatau, ma tu'uina atu le fa'amalosia i pulega a le malo. Afai e te lisi i totonu Amsterdam or Eindhoven, pe e te fa'atagaina se fanua iina, o tulafono o lo'o i lalo e filifili ai le tau o lau lisi e tusa ai ma le tulafono.

O le a le galuega a le Affordable Rent Act

O le Tulafono e le o se tulafono tuto'atasi ae o se tulafono teuteu, toe tusia vaega o le Tusi 7 o le Dutch Civil Code, le Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, le Besluit huurprijzen woonruimte ma le Wet goed verhuurderschap. Na amata faamamaluina i le aso 1 Iulai 2024. E tolu suiga e sili ona taua.

• Sa fa'alauteleina tulafono faatonutonu e o'o atu i le middenhuur. A o le’i oo ia Iulai 2024, na o fale e oo atu i le 143 togi sa pulea e le lisi; o fale uma i luga atu o lena sa “fa’asa’olotoina” ma e mafai ona lisiina i soo se mea e gafatia e le maketi. O le Tulafono na fa’atuina ai se vaega fa’atonutonuina o le maketi ogatotonu mai le 144 i le 186 togi.
• Na amata ona fa'amalosia le faiga o 'ai. Sa mafai e le pule o le fale ona talosagaina se totogi e sili atu nai lo le maualuga o 'ai e maua ma e tumau pea le totogi o le lisi se'i vagana ua tete'e le tagata mautotogi i le taimi atofaina. O lea la ua avea le totogi maualuga ma tulafono fa'atulafonoina: o le totogiina o se totogi e le tusa ai ma le tulafono, e tusa lava pe faitio le tagata mautotogi pe leai.
• Sa fa'aonaponei le faiga o 'ai. Sa fa'atapula'aina le vaega o le WOZ, sa fa'ateleina le mamafa o fa'ailoga o le malosi, sa sili atu ona tauia avanoa i fafo, ma sa fa'alauiloa ni totogi fa'aopoopo mo fale fou ma fale ua lisiina.

Na fuafua e le malo i le taimi lea e tusa ma le 300,000 fale o le a iu ina pa'ū le tau o lisi i le averesi e tusa ma le €190 i le masina, e tusa ma le 157,000 fale e le o ni fale taugofie i le averesi e tusa ma le €240. O nei fuafuaga na faia muamua, ae le o ni taunuuga na fuaina.

Le faiga fa'atatau o fale (woningwaarderingsstelsel)

O le winingwaarderingsstelsel, poʻo le WWS, e faʻamauina se nofoaga i luga o mea e mafai ona fuaina ma faʻaliliuina le aofaʻi i le maualuga o le lisi masani faalemasina (le kale huur , e le aofia ai tau o auaunaga). O lo'o nofo i le mataupu 5 o le Besluit huurprijzen woonruimte, fa'atasi ai ma laulau fa'ailoga i ona fa'aopoopoga.

Fale tutoatasi

Mo se fale tuto'atasi — o se fale e iai lona lava faitoto'a i luma, umukuka ma le faleta'ele — e tu'uina atu 'ai mo:

• le lautele o potu taitasi ma soʻo se avanoa e teu ai mea;
• mea faigaluega mo le umukuka ma le tumama, e aofia ai le umi o le laulau faigaluega ma se faleese lona lua po o se tapu taele;
• o le fa'ailoga o le malosi, lea talu mai le fa'aonaponeiina e sili atu lona mamafa — o se fa'ailoga lelei e fa'aopoopoina ai le tele o 'ai, ae o fa'ailoga E, F ma le G e tosina mai ai se fa'aitiitiga;
• avanoa i fafo e pei o se togālaau, poletito poʻo se faapaologa i luga o le taualuga, faatasi ai ma se toesega pe a leai se mea;
• le tau o le WOZ (le iloiloga o meatotino a le munisipali), e iai se tapula'a ina ia le mafai e le nofoaga ona pulea le togi i eria e maualuga le tau;
• tulaga o fale ua lisiina, nofoaga tausi ma mea laiti.

O togi taʻitasi e tutusa ma se aofaʻiga i se laulau ua lolomiina, o lea la, o togi e 143 ma le 186 e faʻaliliuina i se fuainumera saʻo o le euro. O na fuainumera e faʻasino i le aso 1 o Ianuari i tausaga taʻitasi i lalo o le mataupu 12 o le Besluit huurprijzen woonruimte, e mulimuli i le metotia i le mataupu 27 o le Wet op de huurtoeslag. O lea la, soʻo se fuainumera e te faitauina e aoga mo le tausaga ua taʻua.

Potu ma isi fale talimalo e le o ni fale tumaoti

O potu, ma isi nofoaga e te faʻasoa ai se umukuka poʻo se faletaʻele, e faʻatauaina i lalo o se faiga ese - le WWSO - na faʻaonaponeiina foʻi ma faʻamaonia i le aso 1 o Iulai 2024. O le manatu aoga mo tamaiti aʻoga ma tagata tomai faapitoa talavou, e leai se vaega saoloto mo potu : e tusa lava po o le a le maualuga o le togi, o se potu e iai le maualuga o le lisi.

Totogi fa'aopoopo: fale fou, fa'amanatuga ma le malosiaga

O le mataupu 8a o le Besluit huurprijzen woonruimte e mafai ai ona siitia le tele o le lisi maualuga:

• Totogi fa'aopoopo mo fale fou o le 10% mo fale e fausia i totonu o le maketi ogatotonu lea na amata ai le fausiaina a’o le’i oo i le aso 1 o Ianuari 2028, e fa’aaoga mo le luasefulu tausaga mai le taimi muamua na nofoia ai, ina ia mafai ai pea ona fa’aauau pea le atina’eina o fale e fausia i totonu o le maketi ogatotonu.
• Fa'amanatuga a le atunu'u (rijksmonument): se totogi faaopoopo e 35%.
• Fa'amanatuga fa'aitumalo po'o le munisipale: se totogi faaopoopo e 15%.
• O le taulaga puipuia: o se totogi faaopoopo e 5% mo fale na fausia a'o le'i oo i le 1965 i totonu o se taulaga puipuia ae le o lisiina.

E puipuia fo'i fale o lo'o lisiina mai le fa'aitiitiga o le fa'ailoga o le malosiaga: nai lo le leiloa o 'ai mo se fa'ailoga leaga, e leai se togi o se fa'amanatuga mo lena mea. E leai se tuusaunoaga ese mai le toe fa'afouga; e fa'aauau le toe fa'afouga i le auala masani, o lea la, o se tagata e ona le fale e fa'aleleia moni se meatotino - aemaise lava lona fa'ailoga o le malosiaga - e si'itia ai le maualuga o le lisi e tusa ai ma le tulafono.

O vaega e tolu

The boundaries are expressed in points. Each of the two boundary scores converts into a euro maximum for the basic amata rent at the commencement of a new tenancy, exclusive of service charges. Those euro figures are indexed every 1 January under article 12 of the Besluit huurprijzen woonruimte and published by the Rijksoverheid and the Huurcommissie, so use the amount for the year in which the tenancy starts.

The points score governs, not the rent asked: a home scoring 160 points is a mid-market home even if advertised at €1,600, and the excess is unlawful.

Konekarate o loʻo iai nei: le faiga fesuiaʻi

E fa'aoga atoa le Tulafono i so'o se lisi na faia i le aso 1 o Iulai 2024 pe ina ua mae'a. Mo konekarate na sainia a'o le'i o'o i lea aso, e eseese tulafono o fesuia'iga e tusa ai ma le togi o 'ai:

• E oo atu i le 143 points, pe afai e te tu'u i lalo ifo o le tulaga fa'atapula'a o le saolotoga i le amataga. Ua uma ona fa'atonutonuina; o le WWS fa'aonaponei ma le tapulaa fou e fa'aaogaina mai le aso 1 o Iulai 2024.
• E oo atu i le 143 togi, ae tu'u ia sili atu i le tulaga fa'atapula'a o le fa'asa'olotoga i le amataga — o se konekarate “fa’asa’olotoina” i luga o se fale e maualalo le togi. Na maua e le Tulafono nei mea mai 1 Iulai 2025, pe a maeʻa se vaitaimi fesuiaʻiga e tasi le tausaga e faʻataga ai e le au e ona fale ona fetuʻunaʻi ma le loto i ai. Talu mai lena aso e mafai e le tagata mautotogi o loʻo nofoia ona manaʻomia le faʻaitiitia o le lisi i le maualuga o 'ai.
• 144 i le 186 'ai. O konekarate o lo'o iai nei lē ua a'afia. E na'o le suiga o le tagata mautotogi e maua ai le maualuga o le maketi i le ogatotonu, pe a toe lisiina le fale.
• 187 togi ma luga atu. I tua atu o le faigamalo; leai se totogi maualuga e amata ai le lisi.

O le vaega lea e sili ona sese le malamalama i ai o le Tulafono. E toatele tagata mautotogi e manatu e faatatau ia i latou tulafono faatonutonu o le maketi ogatotonu i le taimi e tasi; mo le toatele o tagata mautotogi o loʻo nonofo i le maketi ogatotonu e leai. E taua lava le faitauina o 'ai: o se fale mautotogi e foliga mai o le maketi ogatotonu e mafai ona maua i lalo ifo o le 143 pe a uma ona amanaʻia se faʻailoga malosi e le lelei ma se tau WOZ ua faʻatapulaʻaina - ma ua ufiufiina lena fale mautotogi.

O le fa'amatalaga o manatu e tatau i le pule o le fale ona tu'uina atu ia te oe

E tatau i se matai fale e lisiina se fale fa'atulafonoina po'o se fale e taugofie i le maketi ona tu'uina atu i le tagata mautotogi se aofa'iga o 'ai i lalo o le WWS po'o le WWSO, fa'atasi ai ma le maualuga o le totogi o le fale mautotogi, i le amataga o le lisi. Ua fa'aoga le tiute i maliega fou o le lisi talu mai le aso 1 o Iulai 2024, ina ua fa'amalosia le Tulafono o le Totogi Fa'amalieina; o malosiaga fa'amalosia ma pepa a le Huurcommissie sa fa'agaoioia atoatoa mai le aso 1 o Ianuari 2025. O lo'o i totonu o tulafono lautele o le pule'aga lelei o le fale mautotogi i le mataupu 2 o le Wet goed verhuurderschap, ina ia mafai e le malo ona fa'amalosia. O le amataga sili lea mo le tagata mautotogi: ole atu mo se tasi i le tusi, ma afai e leai se tasi e sau, o se soliga lea e lipotia.

Fa'amalosia: mai le fuafuaga a le tagata mautotogi i le pulega a le malo

A o le’i iai le Tulafono, o le totogi tele o le lisi o le fa’afitauli lea o le tagata mautotogi: sa tatau i le tagata mautotogi ona talosaga i le Huurcommissie i totonu o le ono masina talu ona amata le lisi, ma o se tagata mautotogi i se konekarate le tumau e popole i le le toe fa’afouina e masani ona leai se mea na faia. Na tusia e le Tulafono le totogi aupito maualuga o le lisi i totonu o tulafono lautele o le pule fanua lelei, ma talu mai le aso 1 o Ianuari 2025 e mafai e malo ona fa’amalosia na tulafono i la latou lava mana’oga, e fa’aaoga ai le fa’asitepu fa’ateleina o le Wet goed verhuurderschap:

• o se lapataiga;
• o se poloaiga i lalo o le faʻamalosia faʻapulega (poloaiga mulimuli e sili ona lelei) po'o se poloaiga fa'asalaga (le onder mulimuli dwangsom);
• o se sala tupe fa'apulega (pusa sili ona lelei), lea e faʻateleina pe a toe fai soo;
• i mataupu sili ona ogaoga o le soliga faifai pea, le puleaina o le pulega (igoa sili atu), tu'uina atu le meatotino i le pulega a se isi vaega.

The maximum administrative fine is set by reference to the statutory fine categories of article 23 of the Dutch Criminal Code and rises where the same landlord breaches the rules again within the period the Act specifies (article 19 of the Wet goed verhuurderschap). Those category amounts are adjusted every two years, so the ceiling that counts is the one in force at the time of the breach; municipalities publish their own fine tables within it. Every municipality must also operate a reporting point (laina telefoni) lea e mafai ai e tagata mautotogi ona lipotia mai faiga leaga o le lisiina, e aunoa ma le faailoaina o latou suafa pe a latou mananao ai.

E lē suitulaga le fa'amalosia o tulafono a le malo i fofo a le tagata mautotogi; ae e galulue fa'atasi ma na fofo.

• I totonu o le ono masina talu ona amata le lisi, e mafai e le tagata mautotogi ona talosaga i le Huurcommissie e fa'ata'ita'i le totogi amata o le lisi i lalo o le mataupu 7:249 o le Tulafono Fa'asivile a Holani. Ona fa'aitiitia lea o le totogi maualuga tele e toe fa'afo'i i le aso na amata ai le lisi.
• A maeʻa lena vaitaimi, e mafai e se tagata mautotogi o se fale faʻatulafonoina poʻo se fale maketi feololo ona fautuaina se faʻaitiitiga i le pule o le fale ma, afai e teena, ave le mataupu i le Huurcommissie i lalo o le mataupu 7:254 o le Tulafono Faʻasivile a Holani. O sea faʻaitiitiga e masani ona aoga mo le lumanaʻi.
• O faaiuga a le Huurcommissie e noatia ai vaega e lua, e noatia i le tuuina atu o le feeseeseaiga i le faamasinoga itumalo laitiiti i totonu o le vaitaimi faaletulafono.

E fia le tau e ono si'itia ai le lisi i tausaga ta'itasi?

E fa'atapula'aina ese le si'itia o le lisi mai le lisi amata, ma e toe setiina ia tapula'a i tausaga ta'itasi.

• Regulated homes (up to 143 points). A percentage ceiling applies from 1 July each year, with a fixed euro maximum instead where the basic rent is very low. The same ceiling applies to rooms, caravans and pitches.
• Mid-market homes (144–186 points). A separate, slightly higher percentage ceiling applies. Where the contract itself specifies a lower percentage, the contractual figure prevails; where it specifies a higher one, the landlord may not apply it.

Both caps follow the same statutory formula: the lower of inflation and collectively agreed wage development, plus one percentage point. They are announced each year by the Minister of Housing and Spatial Planning and published on rijksoverheid.nl before they take effect, so take the figure for the year of the increase and not the one you read last year. A tenant who considers an increase excessive can put the proposal to the Huurcommissie, but only within the period the Huurcommissie publishes for that year, which for an increase taking effect on 1 July falls in the following autumn. Missing it leaves the increase standing. Our guide to the annual rent increase sets out the steps.

E fa'apefea ona fetaui le Tulafono ma le isi vaega o le tulafono o fale mautotogi a Holani

The good landlordship Act (Wet goed verhuurderschap)

Ua faamamaluina talu mai le aso 1 o Iulai 2023, o le Wet goed verhuurderschap ua faatulaga ai tulafono faaleatunuu mo amioga a tagata e ona fale ma sui e lisi: leai se faailoga tagata i le filifiliga, leai se faamata’u, se tupe teu e le sili atu i le faaluaina o le totogi faavae, se maliega tusitusia mo le lisi, faamatalaga tusitusia i le tagata lisi, leai ni totogifuapauina faalua a le ofisa, ma na o totogi o auaunaga ua faatagaina. O le Affordable Rent Act na faaopoopo ai le maualuga o le totogi ma le maualuga o le siitia i lena lisi, o lea ua avea ai se feeseeseaiga i le lisi ma mataupu tau le va o tagata ma tulafono faatonutonu.

Konekalate le tumau pe a uma le Wet vaste huurcontracten

O le Tulafono o Konekarate Fa'amaumau na amata faamamaluina i le aso 1 o Iulai 2024, o le aso lava lea e tasi na faia ai le Tulafono o le Totogi Fa'aavanoa, ma e sili ona lelei le faitauina fa'atasi o ia mea e lua. I lalo o le mataupu 7:271 o le Tulafono Fa'a-Holani, o se tagata fou e nofoia se fale e tuto'atasi ua maua nei se konekarate e le'i fa'ai'uina e pei o se tulafono. O konekarate le tumau e mafai ona faia mo na'o vaega fa'amatalaina o lo'o fa'atulagaina i tulafono ua tu'uina atu - fa'atasi ai ma nisi tamaiti a'oga, tagata e nonofo i o latou lava fale a'o galulue i fafo mo sina taimi, lisi le tumau a'o suia se tagata nofoia mo sina taimi, ma tagata e mana'omia vave ni fale e pei o i latou e umia tulaga ma lisi lona lua - ma mo fale e le o nofoia mo sina taimi. O na vaega o lo'o fa'atulagaina i le Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), lea na amata faamamaluina i le aso 1 o Iulai 2024. Mo tagata faavaomalo e taua lenei mea: o le konekarate tuai e lua tausaga, lea na mafua ai ona lamatia le lu'itauina o se lisi tele, ua le o toe avea ma mea e le masani ai.

Totogi tau tautua

O totogi o auaunaga e i tua atu o le maualuga maualuga o le WWS ma o se auala masani lea e toe maua mai ai mea e lē faatagaina e le faiga o togi. E na o mea e faatagaina e mafai ona tuuina atu, ma e mafai e le Huurcommissie ona iloiloina. O tulafono fou o totogi o auaunaga e amata mai le aso 1 o Ianuari 2027.

O le uiga o le Tulafono mo ē ona fale, ma mea ua tutupu talu mai lena taimi

Mo se tagata teu tupe, na suia e le Tulafono le fa'asologa o tupe i ni auala se tolu. O le tapula'a o tupe maua mo se iunite maketi ogatotonu ua avea nei ma galuega tauave o uiga o fale e mafai ona fuaina nai lo le mana'oga i le lotoifale, o lea o se fale mautotogi e lelei lona tulaga ae e le lava le malosi e mafai ona matua'i maualalo ifo lona tau pe a lisiina. O le fa'asinomaga o le maualuga e fa'atapula'aina, o lea e fa'atapula'aina ai le tuputupu a'e o tupe maua. Ma o le auala e alu ese ai e manaia: o le fa'atau atu i se tagata e ona le fale e masani ona sili atu lona tau nai lo le fa'aauau pea ona lisiina.

O le taunuuga ua lipotia lautele o le faatauina atu lea e le au matai fale tumaoti o iunite ua faatulafonoina ma iunite fou ua faatulafonoina, ua faapuupuuina le sapalai o fale e le vaega saoloto ae ua siitia le tau o lisi i totonu, ma ua tolopo nisi o atinae i le maketi ogatotonu. O le totogi faaopoopo mo fale fou i le mataupu 8a o le Besluit huurprijzen woonruimte sa faamoemoe e tetee atu i le mea mulimuli o nei mea. O le mataituina o maketi e le Kadaster, CBS ma le matagaluega o loo faamaonia ai le aga masani: talu ona faia le faiga o togi mo le vaega o maketi ogatotonu e oo atu i le 186 togi i le aso 1 o Iulai 2024, ua siitia le numera o fale mautotogi sa faatauina atu e le au matai fale tumaoti ma ua faaitiitia le sapalai o fale e le vaega saoloto.

O loʻo tumau pea le faʻamalosia o le Tulafono e pei ona faʻatulafonoina, ma o loʻo faʻaauau pea ona teuteuina le Besluit huurprijzen woonruimte, talu ai nei ia Aperila 2026, o lea o tulafono tau faʻatatau ma tulaga faʻatapulaʻaina o se sini e fesuisuiaʻi. O lipoti aloaia o le mataʻituina o le Tulafono e lolomiina i tausaga taʻitasi e le Matagaluega o Fale ma Fuafuaga Faʻafanua (VRO). O se isi pili, o le Wet toekomstbestendige huurcommissie (pepa a le palemene 36791), e faʻatatau i le fausaga o totogifuapauina a le Huurcommissie, feeseeseaiga o totogifuapauina o auaunaga ma taimi e faʻatino ai. Na faʻamaonia e le Maota o Sui i le aso 21 o Aperila 2026; i le Senate na tuʻuina atu ai se lipoti lona lua a le komiti i le aso 14 o Iulai 2026 ma o loʻo faʻaauau pea le sauniuniga tusitusia.

Ta'iala fa'atino

Afai o oe o se tagata mautotogi e masalomia ua maualuga tele le lisi

• Fesili i le pule o le fale i se tusi mo le faʻamatalaga o togi, ma taʻu i ai pe na e leʻi tuʻuina atu lava se tasi.
• Pe faitaulia oe lava 'ai e fa'aaoga ai le siaki tau o le lisi a le Huurcommissie, fa'atasi ai ma le tele o lou fola, le fa'ailoga o le eletise, le fa'ai'uga WOZ ma le avanoa i fafo ua saunia.
• Siaki le aso o lau konekarate e fa'atusatusa i tulafono o fesuia'iga o lo'o i luga — o lo'o fuafua ai pe ua i ai sau tagi i le taimi nei pe na'o le taimi e fa'afouina ai.
• Fa'amaumau le vaitaimi e ono masina mai le amataga o le lisi: i totonu e mafai ona e mauaina se fa'aitiitiga ua te'a, ae i fafo e masani lava ona na'o se fa'aitiitiga i le lumana'i.
• Lipoti fa'atasi le mataupu i le ofisa o leoleo a lau munisipali. E leai se totogi o le fa'amalosia o le mataupu ma e le fa'alagolago i lou naunau e fa'amasino.
• Aua le taofia le totogiina o se vaega o le lisi. Ia fa'aitiitia le tau pe a iai se maliliega po'o se fa'ai'uga.

Afai o oe o se matai fale e fa'atinoina tulafono o lau faila o se galuega

• Tuu se togi i iunite uma i lalo o le WWS poʻo le WWSO o loʻo iai nei, i le iunite nai lo le fale e tasi, ma faamaumau le fuafuaga.
• Siaki pe fa'aoga se totogi fa'aopoopo — fale fou, fa'amanatuga po'o se taulaga puipuia — aua o nei mea e suia tele ai le taualuga.
• Va'ai lelei i le fa'ailoga o le malosiaga: o le fa'aleleia atili o le insulation, tioata po'o le fa'avevela o le auala sili ona tuusa'o fa'aletulafono lea i se tau maualuga maualuga o le lisi.
• Vavae'ese totogifuapauina o tautua ma na'o mea fa'atagaina e totogi, fa'atasi ai ma se fa'amatalaga talafeagai o tausaga ta'itasi.
• Tuʻuina atu le faʻamatalaga o togi (points statement) i soʻo se maliega fou o le lisi, ma ia teu se faʻamaoniga na e faia.
• Toe iloilo fuaiupu o le siitia o le lisi i lau konekarate masani e faasaga i tapulaʻa faaletausaga; o se fuaiupu e faatagaina ai se isi mea e le mafai ona faamalosia i lena tulaga.
• Afai e leiloa se tupe a se iunite ona o le tapula'a, ia fa'alogo i fautuaga a'o le'i toe fa'atulagaina. O fausaga fa'apitoa - totogi fa'asese o tautua, fa'ailoga sese o se fale mautotogi o ni potu, o se fale mautotogi e fai mai o se fale mautotogi mo aso malolo - o mea ia e va'ava'ai i ai 'au fa'amalosia tulafono.

Law & More fautuaina tagata mautotogi ma ē ona fale i tulafono tau lisi i Holani, i le gagana Peretania, mai Eindhoven ma AmsterdamO le faitauina o 'ai ma le toe iloiloga o le aso o le konekarate e masani ona vave ona foia pe afai o loʻo iai se lisi e tusa ai ma le Affordable Rent Act.